[하우머니] 한파 닥친 서울 아파트…집값 하락폭 커질까

■ 재테크 노하우 100분 머니쇼 ‘하우머니’ - 송승현 도시와경제 대표

#1. 국토부, 2024년 공시가격 발표

Q. 시장 이야기하기 전에 공시가격 먼저 살펴보죠. 정부가 내년도 공시가격을 발표했는데 올해보다 소폭 오르는 수준입니다. 보유세에는 어떤 변화가 있을까요?

- 내년도 공시가격 발표, 보유세 변화는?
- ‘보유세 기준’ 공시가 상승…땅 1.1%·단독주택 0.57%↑
- 공시가 현실화율 2020년 수준 동결…가격 변동성 줄어
- 표준지 공시지가 전국 평균 1.1%↑…10년래 최저 상승
- 표준지 상승률 세종 1.59% ‘최대’…제주도 유일 ‘하락’
- 서울 명동 네이처리퍼블릭 부지, 21년째 ‘가장 비싼 땅’
- 전국 땅값 상위 10곳 중 8곳이 명동·충무로 일대 몰려
- 표준 단독주택 공시가 평균 0.57%…제도 도입후 최저
- 표준 단독주택 서울 1.17% ‘최대’…경기·세종 잇따라
- 이명희 회장 한남동 집, 9년째 단독주택 공시가 1위
- 정부, 부동산 공시가격 현실화 계획 재수립방안 적용
- 내년 표준지·표준 단독주택 공시가격 현실화율 유지
- 공시가격 상승시 부동산 관련 세금 및 건보료 등 인상
- 공동주택 공시가격 내년 3월 공개…소폭 상승 전망

Q. 올 한 해 아파트값을 살펴보면 대단지일수록 많이 올랐어요. 아무래도 소규모 단지보다는 대단지 인기가 좋아요?

- 아파트값도 ‘거거익선’…단지 규모별 가격 추이는?
- 아파트 단지, 클수록 가격 상승 폭↑…하락 속도는 낮아
- 대단지 아파트 5년간 2.6억↑…소규모 단지 1.8억 그쳐
- 지난 5년 1500가구 이상 단지 3.3㎡당 평균 770만원↑
- 1000~1499가구 단지 636만원…300가구 미만 552만원
- 청약시장도 대단지 강세…세대수 많을수록 경쟁률 높아
- 넓은 부지 활용…커뮤니티·조경시설 등 다양하게 조성
- 내년 입주 앞둔 1500가구 이상 대단지, 전체의 21.4%
- ‘인기 많은데’ 내년 대규모 단지 입주 물량 급감 전망

#2. 부동산 다시 냉각기

Q. 본격적으로 부동산 시장 살펴볼까요. 추울 날씨만큼이나 시장이 다시 얼어붙는 모습입니다. 2차 하락기가 왔다는 분석에 힘이 실리는데요. 거래도 눈에 띄게 줄고 서울 아파트 실거래가격지수도 하락 전환했어요?

- 거래 줄고 가격도 하락…‘2차 하락기’ 왔나?
- 10월 서울 아파트 실거래가지수 0.08%↓…올해 첫 하락
- 올 상반기 가격 급등…일부 전고점比 80∼90%대 회복
- 정부, 가계대출 급등에 대출 규제…매수심리 급격 위축
- 전고점 임박 단지 많은 강남권, 실거래가 하락 폭 커져
- 전국 아파트 실거래가지수 0.20%↓…1월 이후 첫 하락
- 수도권·지방 아파트 실거래가지수 각각 0.26%·0.12%↓
- 실거래가지수 두달 연속 하락 전망…서울 1.51%↓ 예측
- 아파트 거래량 연초 수준 회귀…일각 ‘2차 조정기’ 분석
- 매수자들 “금리 인하 때까지 안 사” 일제히 관망세 돌입
- 전문가 “내년 상반기까지 약세 전망…급락은 없을 것”

Q. 집값 하락기에 나오는 이야기가 매도자와 매수자 간 희망 가격이 다르다는 점인데요. 마음이 급해진 집주인들이 늘었습니다. 서울 주요 지역 유명 브랜드 대단지들은 물론 강남권도 맥을 못 추고 있는데요. 이런 와중에 임대시장은 신고가를 경신하고 있어요?

- 속 타는 집주인들…집값 하락세 언제까지?
- 집주인들 호가比 2억 이상 낮춘 매물도…“그래도 안 사”
- 공인중개사 “지금은 집 살 타이밍이 아니라고 보는 듯”
- 직전比 하락 거래도 증가…상황 급한 집주인들 ‘발 동동’
- 주요 핵심지 집값, 고점 찍은 후 가격 하락세 ‘뚜렷’
- 올해 초 ‘집주인 우위’ 시장…최근 “일단 보러오세요”
- 잇단 하락 거래에 손바뀜 빈번…강남권도 예외 없어
- 일부 집주인들 “6~7월 집을 정리했어야 했다” 하소연
- 실수요자 진입 많은 지역 일부 버티기…“급매는 아직”
- 집값은 ‘주춤’…용산·강남·서초 초고가 임대계약 잇따라
- 월세 1000만원 넘는 초고가 월세 이번 달만 4건 거래
- ‘나인원한남’ 206.89㎡ 보증금 30억-월세 1600만원
- 선호지역·단지 초고가 월세 임대 거래…전셋값에 영향

Q. 그런데 집값이 하락했다고 걱정하는 분들은 아무래도 집주인인 것 같아요. 내 집 마련을 계획 중인 실수요자들 사이에선 여전히 집값이 비싸다는 인식이 강해요. 특히 1~2인 가구가 늘어나면서 소형 인기가 높아지고 있어요?

- 1인 가구 증가에 소형 인기…가격이 너무해?
- 서울 ‘방 1개’ 원룸 아파트, 3.3㎡당 1억원 돌파
- 1~2인 자산가들 겨냥…소형 아파트 인기 지속세
- 성수동 ‘트리마제’ 35㎡, 4월 16억9500만원 매매
- 재건축 진행시 초소형 의무…한때 ‘애물단지’ 취급
- 최근 강남권·한강변 등 우수입지 원룸 아파트 인기
- 1인 가구 ‘1000만 시대’ 임박…지난해 750만 돌파
- 2022년 기준 1인 가구 2030 전체 중 36.5% 차지
- 소형 수요 늘고 공급 부족…59㎡ 이하 물량 ‘20%’
- 분양 시장, 소형 평형 물량에 몰려…가격도 오름세

#3. 청약시장 “도장 찍을 때까지 몰라”

Q. 청약시장 살펴보죠. 고부양가 논란에도 1순위에서 완판 되며 신기록을 세우던 청약시장이 정작 뚜껑을 열어보니 그렇지 않다는 이야기가 나옵니다. 어떻게 된 일인가요?

- “완판이라더니…” 당첨 포기에 서울도 긴장?
- 청약 접수 완판 기록에도 “도장 찍을 때까진 몰라”
- 계획 없이 ‘묻지 마 청약’…당첨되자 ‘미계약’ 속출
- 자금 마련에 부담 느끼고 포기…“이전과 다른 양상”
- 정부 무순위 청약 규제 대폭 완화…‘N차 줍줍’ 여전
- 대부분 소규모·고분양가 사업장들 위주 ‘N차 줍줍’
- 악성 미분양 1만 가구 돌파 속 분양가 지속 상승세
- 고분양가에도 1순위 흥행 서울도 ‘N차 줍줍’ 악몽
- ‘이문아이파크자이’ 무순위 청약 완판…9.7% 미계약
- 미계약 물량 발생시 별도 홍보비 등 부수 비용 추가
- 관계자 “경쟁률 높아도 도장 찍기 전 마감 장담 못 해”
- 관계자 “중소건설사 분양·소규모 단지 상황 더 안 좋아”
- ‘묻지마 청약’ 미계약 증가 원인, 규제지역 해제 지목
- 올 1·3 대책 규제지역 해제…청약 포기자 페널티 약화
- 분양업계 “시장 살아났지만 묻지마 청약에 왜곡 우려”

Q. 사실 올해 청약시장이 뜨거웠던 건 내년 공급이 큰 폭을 줄어들 거라는 전망이 한몫했는데요. 정부도 이런 전망에 마음이 급합니다. 공급을 늘리기 위해 재건축, 재개발을 서두는 모습인데요. 서울시가 신속통합기획 재개발 후보지를 선정한다고요?

- 서울시, ‘신속통합기획’ 속도…진행 상황은?
- 서울시, 내년 신속통합기획 후보지 최대 30곳 전망
- 서울시, 용역비로 134억 반영…“이후 추가 지정도”
- 각 자치구도 비용 부담…총 209억 비용 집행 예정
- 노후 저층 주택 정비 시급…아파트 공급 감소 우려↑
- 서울시 직접 정비계획 초안 마련…빠른 인허가 예정
- 신속통합기획, 재개발 집중 적용…정비사업에 속도
- 서울시 “예산 빨리 소진되면 추가경정예산도 가능”
- 2021년 신속통합기획 1차 21곳, 지난해 25곳 선정
- 선정 후 주민 갈등에 우려도…“사전 동의받을 것”
- 내년 입주물량 급감…부족한 시내 주택 공급 서둘러
- 내년 서울 아파트 입주 1만1189가구…올해 3분의 1
- 공사비 상승 등 공사 지연 우려도…“물량 예상 어려워”

Q. 재건축, 재개발을 기다리는 단지들 마음은 다 똑같겠지만요. 이번 정부에서 공약으로 세웠던 1기 신도시 주민들 마음은 조마조마할 것 같아요. 예상보다 많이 지연되고 있기도 하고요. 최근 분위기 어떤가요?

- 지연되는 ‘1기 신도시’ 재건축 속도 낼까?
- 노후계획도시 특별법 통과…1기 신도시 재건축 탄력?
- 10월부터 일산신도시 재건축 사전컨설팅 용역 착수
- 고양시, 내년 화정·능곡지구 등 사전컨설팅 지원확대
- 1992년 1기 신도시 건설…12년간 수도권 193만호 공급
- 주택 재건축 정비연한 30년 임박…순차적 재건축 추진
- 높은 밀도로 아파트 개발…기존 제대로 재건축 어려움
- 1기 신도시 포함 20년 지난 100만㎡ 이상 택지 대상
- 안전진단 완화·용도지역 변경·용적률 상향 특례 적용
- 고양시, 신도시정비과 신설…노후계획도시 재정비 추진
- 고양형 재건축학교 실시…재건축사업 주민 이해 높여

#4. 내년도 집값 전망

Q. 마지막으로 내년 집값 전망 살펴보죠. 올해는 고금리 때문에 영끌족들에게 힘든 한 해가 아니었나 싶습니다. 그런데 연준이 내년 큰 폭의 금리 인하를 시사하면서 분위기가 조금 바뀌지 않나 싶은데요. 내년 집값 전망 어떻습니까?

- 연준 내년 금리 인하 시사…내년 집값 전망은?
- 미 연준, 내년 금리 연 4.6% 예상…3차례 인하 전망
- 파월 “금리 인상 사이클 정점이나 그 근처에 와 있다”
- 파월 발언에 시장 환호…집값 영향 줄까 ‘의견 분분’
- 한은, 연준 금리인하 시사 고민…인하 검토 불가피?
- 시장, 내년 2분기 금리인하 기대감…‘영끌족’ 안도감
- 전문가들, 내년 주택시장 최대 변수로 ‘금리’ 지목
- 통상 금리 내려가면 집값 상승…전문가들 “글쎄”
- 과거 금리 올라도 집값 ‘역대급’…혹은 동반 하락도
- 경제학자들 “금리 변수보다 경기 여건이 더 영향”
- 전문가들 “더 강력한 요인 있으면 금리효과 제한적”

Q. 사실 내년에도 여러 변수가 산재합니다. 경기도권에서 서울 인접 지역의 서울 편입 이슈도 있고요. 앞서도 말씀하셨지만 금리를 인하할지도 확실하지 않은 상황이에요. 향후 집값에서 가장 큰 변수는 무엇일까요?

- 향후 집값 움직이는 가장 큰 변수는?
- 전문가 다수 “당분간 집값 2차 조정 이어져” 분석
- 美금리 내려도 집값 변수 산재…매수 수요 위축세
- 전문가 일각 “실수요자, 내년 하반기 매수 고려할 만”
- 관련기관 전망 잇따라…입주물량↓·전셋값 상승 변수
- 내년 국내 부동산 시장 “가격 큰 변동 없을 것” 우위
- 경기 김포시 이어 구리시 ‘서울 편입 특별법’ 발의

(자세한 내용은 동영상을 시청하시기 바랍니다.)

당신의 제보가 뉴스로 만들어집니다.SBS Biz는 여러분의 제보를 기다리고 있습니다.홈페이지 = https://url.kr/9pghjn

짧고 유익한 Biz 숏폼 바로가기

SBS Biz에 제보하기

저작권자 SBS미디어넷 & SBSi 무단전재-재배포 금지