재건축 1년 이상 앞당긴다는데…尹뚝심에 주택공급 숨통 트일까

정밀안전진단 없는 재건축
소요시기 1년 이상 줄일듯
국토부 “일단 개선안 검토”
노후도로 재건축 판단해도
초과이익 환수 등 규제 탓에
정비사업 활성화는 미지수

윤석열 대통령이 21일 서울 중랑구의 소규모주택정비 관리지역인 모아타운 사업지를 방문해 오세훈 서울시장으로 부터 현장에 대한 설명을 듣고 있다. 가운데는 이승환 국민의힘 중랑을 당협위원장. [이승환 기자]

윤석열 대통령이 21일 서울 중랑구 모아타운 현장을 방문한 자리에서 내놓은 발언은 기본적으로 주택 관련 규제를 철폐하는 정책에 힘을 싣겠다는 뜻으로 해석된다. 지난 19일 실거주 의무 폐지를 담은 주택법 개정안 통과를 촉구한 것과 같은 맥락이다.

이날 윤 대통령은 모아타운 현장 방문 후에 원희룡 국토교통부 장관, 오세훈 서울시장, 이기일 보건복지부 차관이 배석한 가운데 주민들과 간담회를 가졌다. 이 자리에서 윤 대통령은 “주택과 주거는 민생에 가장 중요한 분야이고 또 이것에 대해 과거에 불합리하고 과도한 규제를 해왔기 때문에 국민들이 고통을 많이 겪으셨다”며 “우리 정부는 부동산 시장이 정치와 이념이 아니라 경제 원리에 맞게 작동되도록 시장을 왜곡시키는 규제를 계속 제거하면서 부동산 시장 정상화를 위해 노력해 왔다”고 말했다.

이어 “종합부동산세 등 부동산 보유에 대한 징벌적 과세도 완화하고 재건축 안전진단 기준도 완화했고 재건축 부담금 감면 등도 완료했다”며 “이를 통해 지난 5년간 65건뿐이었던 안전진단 통과 건수가 올해 163건을 넘었고 연평균 2만8000여 호 규모인 정비구역 지정도 올해 6만2000호로 2배 넘게 증가했다”고 설명했다.

이후 파격적인 발언이 나왔다. 윤 대통령은 “재건축과 재개발 착수 기준을 ‘노후성’으로 완전히 바꿔야 한다”고 말했다. 이 말대로 정부가 법 개정을 추진하고 국회 통과까지 이뤄질 경우 향후 재건축·재개발 사업의 소요 시기와 규모는 확연히 달라진다. 재건축의 경우 가장 핵심적인 안전진단을 하지 않고 노후성으로 가부를 판단한다는 뜻이기 때문이다.

재건축의 경우 정밀안전진단은 1차와 2차로 나뉜다. 1차는 통상 3~6개월 걸리고, 이후 2차가 필요하면 다시금 7개월가량 시간을 보내야 한다. 이 과정에서 비용도 당연히 많이 든다. 안전진단에서 D등급 이하를 받아야 재건축, C등급은 수평증축만 허용되는 리모델링, B등급 이상 받아야 수직증축이 허용되는 리모델링을 할 수 있다.

재개발 사업에는 이런 안전진단 절차가 없다. 그보다 동네가 얼마나 낙후돼 있는지 이른바 노후도를 살핀다. 오래된 불량 건축물이 전체 건축물의 3분의 2 이상인 면적 1만㎡ 이상 지역은 재개발 대상지가 된다.

재건축은 일반적으로 준공 30년이 지난 건물을 대상으로 정밀안전진단을 거치고, 그 시기를 못 채운 건축물은 리모델링을 하거나 재건축 조건을 만족할 때까지 더 기다렸다가 다시 짓는다.

국토부도 대통령이 언급한 만큼 ‘검토 수준’의 입장을 내비쳤다. 국토부 관계자는 “대통령이 정비사업 절차 완화를 언급했기 때문에 주무 부처로서 관련 개선안을 검토하게 될 것”이라고 말했다.

윤석열 대통령이 21일 서울 중랑구 모아타운 사업 지역에서 오세훈 서울시장의 사업설명을 듣고 있다. [이승환 기자]

앞으로 윤 대통령 말대로 안전진단 없이 노후성만으로 재건축과 리모델링을 판단한다면 사업 비용과 시기는 크게 줄어들지만 재건축 초과이익 환수를 비롯한 문제는 남아있다.

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “노후성은 결국 건물의 연식이 될 수밖에 없을 것”이라며 “재건축 초과이익 환수법이 최근 개정됐지만 이는 기존 정부안에서 후퇴한 것이고 이런 초과이익 환수를 완전히 없애야만 재건축이 활성화할 수 있는데 이건 제쳐두고 노후성만으로 판단하겠다는 건 무리”라고 말했다.

이번 방문에서 윤 대통령은 모아타운처럼 소규모 주택 정비사업에 대한 지원을 강화하겠다는 의지도 밝혔다. 윤 대통령은 “모아타운과 같이 소규모 도시정비 사업은 국가의 지원을 더욱 강화하겠다. 재정 지원과 이주비 융자를 확대해 국민들의 거주 환경을 속도감 있게 개선하겠다”며 “정부는 각종 규제를 합리화해 근본적인 주택 시장 안정을 위해 최선을 다하겠다”고 다짐했다.

그는 국토부 역할도 강조했다. 윤 대통령은 도시 정비 과정에서 발생하는 이해관계 충돌에 대해서는 국토부가 관여할 수밖에 없다는 점을 언급하며 국토부가 관련 법안을 내거나 검토할 때 실제 현장 사례를 접하는 도시계획위원들 의견을 반드시 참조하라고 주문했다.

윤 대통령은 “주거 복지의 첫 번째 원칙은 국민들이 자기가 원하는 대로 선택할 수 있게 해주는 것”이라며 “정부는 주민들이 원하는 것을 가로막는 조직이 아니라 원하는 것을 쉽게 할 수 있게끔 도와주는 곳”이라고 강조했다.

이날 간담회에 앞서 윤 대통령은 중랑구의 한 다세대주택을 방문해 독거 어르신을 만나 안부를 묻고는 집에 난방은 잘되는지, 수도관은 얼지 않았는지, 외풍은 심하지 않은지 등 집 상태를 꼼꼼히 점검했다. 이어 어르신에게 전기장판과 겨울 이불, 장갑과 목도리 등을 선물했다.

■ <용어 설명> ▶ 모아타운 : 대규모 정비사업이 어려운 10만㎡ 이내의 노후 저층 주거지를 하나로 묶어 아파트 대단지처럼 개발하는 서울시 정비사업