'안전진단 대못' 뽑기 시동 … 재건축 사업 1년이상 앞당겨진다

尹 "재건축 절차 원점 재검토"
'노후성'으로 기준 변경하면
절차 줄어 시간·비용 절감
망설이던 단지 대거 나설듯
사업성 있느냐가 최대 관건
초과이익환수제 부담도 여전

윤석열 대통령이 21일 서울 중랑구 모아타운 사업 지역에서 오세훈 서울시장의 사업설명을 듣고 있다. 이승환 기자

윤석열 대통령이 21일 서울 중랑구 모아타운 현장을 방문한 자리에서 내놓은 발언은 기본적으로 주택 관련 규제를 철폐하는 정책에 힘을 싣겠다는 뜻으로 해석된다. 지난 19일 실거주 의무 폐지를 담은 주택법 개정안 통과를 촉구한 것과 같은 맥락이다.

이날 윤 대통령은 모아타운 현장 방문 후에 원희룡 국토교통부 장관, 오세훈 서울시장, 이기일 보건복지부 차관이 배석한 가운데 주민들과 간담회를 가졌다. 이 자리에서 윤 대통령은 "주택과 주거는 민생에 가장 중요한 분야이고 또 이것에 대해 과거에 불합리하고 과도한 규제를 해왔기 때문에 국민들이 고통을 많이 겪으셨다"며 "우리 정부는 부동산 시장이 정치와 이념이 아니라 경제 원리에 맞게 작동되도록 시장을 왜곡시키는 규제를 계속 제거하면서 부동산 시장 정상화를 위해 노력해 왔다"고 말했다.

이어 "종합부동산세 등 부동산 보유에 대한 징벌적 과세도 완화하고 재건축 안전진단 기준도 완화했고 재건축 부담금 감면 등도 완료했다"며 "이를 통해 지난 5년간 65건뿐이었던 안전진단 통과 건수가 올해 163건을 넘었고 연평균 2만8000여 가구 규모인 정비구역 지정도 올해 6만2000가구로 2배 넘게 증가했다"고 설명했다.

이후 파격적인 발언이 나왔다. 윤 대통령은 "재건축과 재개발 착수 기준을 '노후성'으로 완전히 바꿔야 한다"고 말했다. 이 말대로 정부가 법 개정을 추진하고 국회 통과까지 이뤄질 경우 향후 재건축·재개발 사업의 소요 시기와 규모는 확연히 달라진다. 재건축의 경우 가장 핵심적인 안전진단을 하지 않고 노후성으로 가부를 판단한다는 뜻이기 때문이다.

재건축의 경우 정밀안전진단은 1차와 2차로 나뉜다. 1차는 통상 3~6개월 걸리고, 이후 2차가 필요하면 다시금 7개월가량 시간을 보내야 한다. 이 과정에서 비용도 당연히 많이 든다. 안전진단에서 D등급 이하를 받아야 재건축, C등급은 수평증축만 허용되는 리모델링, B등급 이상 받아야 수직증축이 허용되는 리모델링을 할 수 있다.

재개발 사업에는 이런 안전진단 절차가 없다. 그보다 동네가 얼마나 낙후돼 있는지 이른바 노후도를 살핀다. 오래된 불량 건축물이 전체 건축물의 3분의 2 이상인 면적 1만㎡ 이상 지역은 재개발 대상지가 된다.

대통령실 고위 관계자는 "안전진단이 아예 없어지는 건 아니다"고 전제한 뒤 "D등급 이하가 안 나오면 아무것도 못하는 현 상황을 타개하기 위해 일단 조합을 만들어 재건축 사업을 진행하고 사업시행인가 전에 적절한 등급이 나오면 사업 진행을 할 수 있게 하려는 것"이라고 설명했다.

재개발 규제도 대폭 완화된다. 정부는 정책금융기관을 통해 신용 보증을 해주는 방식으로 재개발 비용을 낮춰주는 방안을 검토 중이다. 나아가 정부는 노후도나 주민 동의 등 재개발 요건 완화 방안도 함께 검토하는 것으로 전해졌다. 다만 재건축 초과이익 환수 등 문제는 남아 있다.

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 "노후성은 결국 건물의 연식이 될 수밖에 없을 것"이라며 "재건축 초과이익 환수법이 최근 개정됐지만 이는 기존 정부안에서 후퇴한 것이고 이런 초과이익 환수를 완전히 없애야만 재건축이 활성화할 수 있는데 이건 제쳐두고 노후성만으로 판단하겠다는 건 무리"라고 말했다.

이번 방문에서 윤 대통령은 모아타운처럼 소규모 주택 정비사업에 대한 지원을 강화하겠다는 의지도 밝혔다. 윤 대통령은 "모아타운과 같이 소규모 도시정비 사업은 국가의 지원을 더욱 강화하겠다. 재정 지원과 이주비 융자를 확대해 국민들의 거주 환경을 속도감 있게 개선하겠다"며 "정부는 각종 규제를 합리화해 근본적인 주택 시장 안정을 위해 최선을 다하겠다"고 다짐했다. 국토부 역할도 강조했다. 윤 대통령은 도시정비 과정에서 발생하는 이해관계 충돌에 대해서는 국토부가 관여할 수밖에 없다는 점을 언급하며 국토부가 관련 법안을 내거나 검토할 때 실제 현장 사례를 접하는 도시계획위원들 의견을 반드시 참조하라고 주문했다.

윤 대통령은 "주거 복지의 첫 번째 원칙은 국민들이 자기가 원하는 대로 선택할 수 있게 해주는 것"이라며 "정부는 주민들이 원하는 것을 가로막는 조직이 아니라 원하는 것을 쉽게 할 수 있게끔 도와주는 곳"이라고 강조했다.

이날 간담회에 앞서 윤 대통령은 중랑구의 한 다세대주택을 방문해 독거 어르신을 만나 안부를 묻고는 집에 난방은 잘되는지, 수도관은 얼지 않았는지, 외풍은 심하지 않은지 등 집 상태를 꼼꼼히 점검했다. 이어 어르신에게 전기장판과 겨울 이불, 장갑과 목도리 등을 선물했다.

[서진우 기자 / 우제윤 기자 / 이희수 기자]