도로 옆 땅이라도 2m 안되게 붙어 있으면 '맹지' [이인화의 건축 길라잡이]

도로 2m 이상 닿아있는 땅만
건축할 수 있는 대지로 정의
2m 이상 붙은 자루형 대지
출입 지장 없으면 집 건설 가능
연면적 2000㎡ 이상 건축물은
접한 도로 너비가 6m 넘어야

게티이미지뱅크

부동산은 주변 환경이나 입지에 따라 가치가 달라진다. 부동산 입지는 토지주나 개발업자가 바꿀 수 없는 부동산의 고유한 특성이다. 입지 요소 중 대지의 형태와 도로가 있다. 건축을 할 때는 대지와 도로 사이 관계를 반드시 고려해야 한다. 이는 소규모 대지든 대단위 아파트 단지든 모두가 도로 너비에 따라 지어질 수 있는 규모 측면에서 큰 영향을 받기 때문이다.

건축 시 대지의 맹지 여부에 따라 건축 가능 또는 불가가 결정된다. 다수의 사람은 맹지를 정의할 때 대지 앞에 도로가 없는 것을 맹지라고 생각한다. 그러나 건축법은 도로에 2m 이상 접하고 있는 대지를 건축 가능한 대지로 정의하고 있다.

건축법에서 정의한 도로는 보행과 자동차 통행이 가능한 도로로서 4m 이상의 도로다. 따라서 도로에 2m 미만으로 접하는 대지는 맹지가 된다. 도로에 2m 미만으로 접하고 있는 대지는 건축을 할 수 없는 대지가 된다. 이 점을 명확히 알고 있어야 주변 시세보다 저렴한 2m 미만 접도 대지를 정상 가격보다 싸다는 착각으로 매입하는 오류를 피할 수 있다.

대지 형상 중 입구가 좁은 자루형 대지가 있다. 이런 자루형 대지 중 도로에 2m 이상 접도하고 있지만 대지 안쪽으로 들어가면서 통로가 2m 너비가 안 되는 경우가 있다. 예를 들면 아래의 그림과 같은 경우다.

이런 경우 건축이 가능할까. 대지가 도로에 2m 접하고 있고 도로 출입에 지장이 없다면 건축이 가능하다.

길을 걷다 보면 너비 4m 미만의 좁은 도로를 흔하게 만나게 된다. 건축법은 도로를 4m 이상으로 규정하고 있는데, 그렇다면 너비 4m 미만 도로에 접한 대지는 건축을 할 수 없는 대지일까? 그렇지 않다. 다만 조건이 있다. 신축 시 너비 4m 도로를 확보하기 위한 조건을 이행해야 한다. 도로의 중심선에서 자신의 대지 쪽으로 2m를 후퇴해 도로를 확보해야 한다. 여기에서 도로 너비를 확폭하기 위해 도로로 내놓은 대지 면적은 기존 대지 면적에서 제외해야 한다. 도로 확폭 대지의 소유권은 토지주에게 있으며 이 대지는 사업 면적에 포함되지 않는다. 사유재산에 대한 제한이므로 국가의 보상 대상이나 아직은 보상이 행해지지 못하고 있다. 따라서 부동산 매입 시 도로 너비가 4m 미만인 도로에 접하는 대지는 일부 대지를 도로로 내주어야 한다는 점을 인지해 토지 가격이 주변 시세보다 저렴하다고 무조건 사서는 안 된다. 사업 면적을 잘 산정해 ㎡당 가격이 적정한지 판단해야 한다.

도시 정비가 많이 이뤄졌지만 아직 막다른 도로가 상당수 있다. 대부분 막다른 도로는 통과 도로보다 이용자가 적다. 이런 이유로 건축법은 막다른 도로에 대해 도로 길이에 따라 도로 너비 기준을 달리하고 있다. 막다른 도로 길이가 10m 미만이면 도로 너비를 최소 2m, 도로 길이가 10m 이상~35m 미만이면 3m, 35m 이상이면 6m(읍·면 지역은 4m)를 확보하도록 하고 있다.

너비 4m 도로는 차량 교행이 어려운 좁은 도로다. 따라서 너비 4m 도로에 면해 연면적 2000㎡ 이상 규모가 큰 건축물이 들어서면 법정 주차대수가 많아지고 교통량이 증가해 혼잡한 도로 상황을 초래하게 되고, 인근 건축물의 거주자나 사용자 등에게 불편을 주게 된다. 도로 이용자들의 교통사고 위험성도 증가시킨다. 이러한 악영향을 최소화하기 위해 건축법은 연면적 2000㎡ 이상인 건축물을 지을 때 너비 6m 이상인 도로에 4m 이상 접하도록 하고 있다.

4m 좁은 도로에는 소규모 필지가 면하는 경우가 많다. 중대형 대지가 면하고 있는 경우도 다수 존재한다. 도로는 여러 대지에 면하고 있으므로 4m 도로를 어느 하나의 대지를 위해 6m 이상으로 확장하는 것은 도시정비 사업이 아니고는 매우 힘든 일이다. 4m 도로에 면한 중대형 토지의 경우 용적률을 최대한 확보하기 위해서는 어떻게 해야 할까? 대지를 나눠 연면적 2000㎡ 미만으로 각각 건축하는 방법을 취할 수 있다. 이는 존재하는 현상대로 개발하지 못하는 과도한 사유재산 제한을 피하는 소극적인 하나의 방법이 될 수 있다. 대지 분할 시에는 용도지역에 따른 최소 분할 면적을 준수해 나눠야 한다. 용도지역에 따른 최소 분할 면적은 지방자치단체의 조례로 정하고 있으므로 건축조례를 확인하면 된다.

대지가 도로에 접하고 있지 않은 경우에서 건축할 수 있는 여건이 되는 대지는 없을까? 대지가 도로에 2m 이상 접하고 있지 않아도 건축물 주변에 광장, 공원, 유원지 등 건축이 금지되고 공중의 통행에 지장이 없는 공지에 접한 경우 허가권자가 인정하면 건축이 가능하다. 그러나 만일 대지가 위와 같은 조건을 만족하고 교통·피난·방화·위생상 문제가 없는 대지일지라도 허가권자의 인정이 없으면 건축이 불가하다. 이유는 건축물의 종류와 규모, 건축물에서 도로까지의 구간 중에 통행을 방해하는 장애물이 있는지 여부와 인접 대지의 통행 가능 여부 등 제반 사항을 고려하여 대지의 접도 의무의 예외 사유에 해당하는지를 판단할 필요가 있기 때문이다.

연면적 2000㎡ 이상인 건축물을 건축하는 경우 출입에 지장이 없다고 인정된다고 해도 대지는 너비 6m 이상인 도로에 반드시 접해야 한다. 이는 건축물의 대지에 대한 접도 의무 규정 이유가 접도 의무를 위반하는 토지에 대해서는 건축물을 건축하는 행위를 허용하지 않으려는 취지에 기인한다. 다만 건축물 주변에 건축이 금지되고 공중의 통행에 지장이 없는 공지에 접하고 있고 허가권자가 인정한 경우는 접도 의무의 예외로 할 수 있다.

부동산의 가치는 독야청청 이루어지지 않는다. 주변 환경과의 조화를 통해 이루어진다. 특히 도로와 대지의 관계는 매우 큰 영향을 미친다. 따라서 변화시키기 어려운 도로 여건을 최적 형태로 활용하는 방안을 마련하게 되면 부동산 가치를 증대시킬 수 있다.

[이인화 도원건축사사무소 대표]