[이지스의 공간생각] 상장리츠 주가를 만들 2가지 트렌드

[한경 CFO Insight]
이지스자산운용 리츠1파트장(상무) 조환석

이 기사는 12월 20일 09:48 마켓인사이트에 게재된 기사입니다.

조환석 이지스자산운용 리츠부문 리츠1파트장

상장리츠의 주가는 주당 순자산가치와 상당한 연관이 있다. 물론, 상장 주식이기 때문에 여러 가지 다른 변수도 있겠지만 멀리 보면 기본적인 흐름을 같이한다. 그만큼 상장리츠를 평가할 때 주당 순자산가치를 유심히 봐야 할 것이다.

상장리츠가 보유한 개별 부동산의 순자산가치를 산정하는 쉬운 방식으로 순영업이익(NOI, Net Operating Income)을 자본환원율(캡레이트, Capitalization Rate)로 나누고 부채를 차감하는 방식이 있다. 여기서 부채는 고정된 상수이고, NOI와 캡레이트가 변수다. 즉, 변수 2개의 방향성이 주가의 흐름과 상당한 연관성을 갖는다.

개인 투자자가 상장리츠의 포트폴리오를 가치 산정하며 투자하는 일이 쉽지만은 않을 것이다. 그래도 상장리츠를 고를 때 상기하면 좋을 시장 트렌드를 소개하고자 한다. 앞서 언급한 변수 2개의 방향성에 장기적인 영향을 줄 수 있는 것들이다.

먼저, ‘플라이트 투 퀄리티’(Flight To Quality)이다. 불확실성이 높은 시기에 안전자산 선호가 나타나며 자금이 주식에서 채권으로 이동하는 현상으로 익숙한 용어이지만 상업용 부동산 업계에서는 다른 개념으로 통한다. 오피스를 예로 들면, 임차인이 사옥을 고를 때 지금까지 위치를 중요시 했다면 지금은 여기에 더해 직원의 근무환경을 우선시하며 오피스 자체의 품질을 매우 중시하기 시작했다는 것이다. 

최근 해외 오피스들의 감평가 하락도 코로나(Covid19)의 영향에 따른 재택근무의 활성화로 임차 수요가 감소하는 가운데, 임차인이 요구하는 환경 조성에 적극적인 투자를 단행하지 못하는 오피스는 경쟁에 뒤쳐져 나타난 현상이다.

국내는 해외와 정반대로 오피스 시장이 공급 대비 임차 수요 초과로 아주 좋은 펀더멘털을 유지하고 있다. 다만, 긴축기가 끝나고 신규 오피스 공급이 시작되면 그동안 반사이익을 누린 오피스 중 품질이 낮은 경우 임차인의 선택을 받지 못할 가능성이 있다. 기관투자자들도 해외 사례를 반면교사 삼아 그럴 가능성이 있는 자산에 대한 투자를 선제적으로 배제할 수 있다. 이를 해석하면 임차인의 임대수요가 줄어 NOI가 낮아질 가능성이 있고, 기관투자자의 투자 수요가 줄어 캡레이트가 높아질 수 있는 것이다. 즉, 플라이트 투 퀄리티에 적응하지 못하는 부동산은 자산가치 급락 가능성이 내재해 있는 것이다.

하나 더는 ESG에 대한 것이다. 기업은 환경에 미치는 영향을 고려하고, 사회적 가치를 창출하는 등 지속가능한 ESG 경영을 다방면에서 요구받고 있다. 기업은 투자자, 소비자를 향한 브랜드 이미지 구축과 함께 지속가능성을 통한 안정성 증명을 위해 ESG 경영을 실천하고  있다. 앞으로도 ESG를 중시하는 경향과 이에 따른 요구 수준은 더욱 증가할 것으로 보인다.

기업들은 부동산의 임차인이기도 하다. 즉, 자신이 요구받는 ESG 기준을 충족할 수 있는 부동산을 임차하게 될 터다. ESG 기준을 충족하지 못하는 부동산은 임차 수요가 줄어 NOI가 낮아질 가능성이 높다. 또한, 기관투자자도 ESG 관점의 투자 비중을 늘려야 하기에 ESG 수준이 낮은 부동산 투자는 점점 줄일 것으로 보인다. 이는 그런 자산은 캡레이트가 높아질 수 밖에 없다는 것을 의미한다. 플라이트 투 퀄리티와 마찬가지로 ESG에 적응하지 못한 부동산들 역시 자산가치 급락 가능성이 내재된 셈이다.

지금까지 상장리츠 주가에 장기적인 영향을 주는 두 가지 트렌드에 대해 논했다. 상장리츠에 투자하는 개인 주주는 종목을 선택할 때 개별 리츠가 보유한 부동산 포트폴리오가 이런 점을 신경 쓰고 있는지 확인해 볼 필요가 있다. 플라이트 투 퀄리티는 상장리츠의 IR(investor relations) 자료만 살펴봐도 알 수 있다. ESG 기준을 충족하는 포트폴리오를 갖췄는지는 상장리츠가 ESG 채권을 발행한 적이 있는지 검색하는 간단한 방법이 있다.

상장리츠는 주로 배당 목적으로 투자하지만 주가 하락 가능성도 염두에 두어야 할 자산이다. 반대로 보면 배당에 더해 주가 상승까지 얻을 수 있는 안정적이고 매력적인 상장리츠가 있을 수 있다. 상장리츠 주가 변수에 중요한 영향을 줄 트렌드를 읽고, 종목 포트폴리오를 잘 구성하시길 바란다.

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