“내년 상업용 부동산 회복… 마곡, 제2의 여의도로 급부상”

“금리인상 종료로 투자심리 되살아 날 것”

내년 국내 상업용 부동산 시장이 미국의 금리인상이 마무리되면서 회복세를 나타낼 것이라는 분석이 나왔다. 마곡이 핵심 업무권역으로 떠오르면서 제2의 여의도가 될 수도 있다는 전망도 뒤따랐다.

상업용 부동산 종합 서비스 기업 알스퀘어는 이같은 내용의 ‘2024년 상업용 부동산 시장 트렌드’를 선정했다고 21일 밝혔다.

내년 상업용 부동산 시장 트렌드/알스퀘어 제공

내년 트렌드로는 ▲터널 빛이 보이는 금리 인상 ▲줄 잇는 상업용 건물 매물 출회 ▲사옥 매입 수요 지속될 것 ▲핵심 업무권역으로 부상하는 마곡 ▲엇갈리는 비 오피스 시장 등 5가지가 꼽혔다.

우선 미국 연방준비제도(Fed)의 기준금리 인상 사이클이 종료되면서 투자 심리가 되살아나 냉랭했던 국내 상업용 부동산 시장에도 온기가 돌 것으로 예상됐다. 연준은 이달 14일 열린 올해 마지막 연방공개시장위원회(FOMC) 정례회의에서 정책금리를 기존 연 5.25∼5.50%로 유지해 지난 9월과 11월에 이어 세 번 연속 동결했다. 내년에는 연준이 세 차례에 걸쳐 기준금리를 0.25%포인트(p)씩 인하할 것이라는 관측이 나왔다.

올해 서울·분당 지역의 오피스 빌딩 연간 거래액은 약 10조원으로 전년 대비 30% 이상 줄었다. 지난해부터 이어진 급격한 금리 인상 여파로 자금 조달 여건이 어려워졌기 때문이다. 내년 금리 인하가 시작되면 거래가 다시 회복 조짐을 보일 것으로 기대된다.

알스퀘어는 “미국은 하이브리드 업무에 따라 공실률이 높고 대출 리스크도 크지만, 국내는 오피스 임대료가 오히려 상승하고 있고 주요 업무권역의 공실률은 2%대”라면서 “금리 인상이라는 불확실성이 사라지는 것만으로 분위기가 전환될 것”이라고 했다.

핵심 업무 권역으로는 서울 강서구 마곡이 꼽혔다. 내년 마곡에는 연면적 46만㎡에 달하는 ‘르웨스트 마곡’을 포함해 총 85만8천㎡ 규모의 오피스가 공급된다. 알스퀘어는 “내년에는 서울 종로구 ‘KT광화문’을 제외하면 핵심 업무권역에 공급이 거의 없다”면서 “최근 높은 임대료와 낡은 시설 때문에 강남을 떠나 여의도로 이전한 기업이 많았다는 점에서 마곡이 ‘제2의 여의도’가 될지 주목된다”고 했다.

다만 내년 불확실한 경기 전망 아래 현금 확보를 목적으로 한 대형 오피스 매물이 시장에 잇따라 등장할 가능성이 제기됐다. 최근 서울 중구 무교동 더익스체인지서울, 영등포구 여의도동 하이투자증권빌딩 등 대형 매물 거래가 진행 중이다. 다만 매수자와 매도자가 인식하는 적정 가격 간 차이가 커 실제로 성사되는 거래는 드물 수 있다.

이런 가운데 주요 업무권역을 중심으로 기업들의 사옥 매입이 이어질 것으로 기대된다. 올해도 크래프톤, 무신사, F&F 등 대규모 업무공간을 확보하지 못했거나 특정 지역의 시장 전망을 긍정적으로 평가한 기업들이 기존 사옥 임차에서 매입으로 전환하는 사례가 목격됐다.

알스퀘어는 “내년에는 핵심 업무 지역에 오피스 공급이 제한적이고 공실률이 떨어질 요인도 많지 않다”면서 “핵심 권역에 업무공간이 부족해 투자나 실사용 목적으로 알짜 매물을 노리는 수요가 잇따를 것”이라고 했다.

비(非) 오피스 시장의 분위기는 물류센터와 리테일, 호텔 등 매물 유형에 따라 엇갈릴 것으로 전망된다. 물류센터의 경우 올해 약 647만㎡ 규모의 대규모 공급이 쏟아진 데 이어 내년에도 약 231만㎡에 달하는 공급이 예정돼 수급 불균형이 심화할 우려가 있다.

경기 둔화 여파로 리테일 부동산 시장 역시 전반적으로 분위기가 어둡다. 다만 엔데믹으로 외국인 관광객이 돌아온 데 따라 서울 명동, 강남 등 외국인 리테일 상권은 다소 회복될 것으로 기대되며, 같은 맥락에서 호텔 부동산 시장 역시 개선될 것으로 보인다.

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