이것만 들어서면 집값 몇배 뛴다고?…폭락장 비웃는 ‘스세권’ 어디? [매부리레터]

‘집값 호재 귀한 몸’ 복합쇼핑몰 스타필드
수원점 앞단지, 분양가 2배돼 전고점 임박
롯데백 인근 동탄역 단지, 상승장때 4배로
“오를 곳은 계속 오른다” 양극화 더 심해져

수원 화서역 인근 스타필드. 다음달 오픈한다. [사진출처=매부리TV]

“이미 스타필드 가격은 다 반영됐죠. 개장 앞두니까 호가가 다시 오르고 있어요.”

21일 수원 장안구 화서역파크푸르지오 인근 공인중개업소 관계자는 “동네 위상이 달라진 느낌”이라고 했습니다. 주민들이 기대하고 있는 것은 스타필드 수원입니다. 스타필드 수원은 트레이더스를 시작으로 내년 1월 정식 오픈할 예정입니다. 공사장에는 수많은 인부들이 마무리 작업이 한창이었습니다.

스타필드는 대통령이 ‘유치’를 공약으로 내세울 정도로 지역주민들이 선호하는 인프라입니다. 광주에서는 복합쇼핑몰 유치가 윤석열 대통령의 선거 공약이었습니다.

쇼핑몰이나 백화점을 슬리퍼를 신고 이용할 수 있느냐는 ‘초품아’ ‘역세권’처럼 부동산 가치를 올리는 주요 인프라로 평가받습니다.

실제로 스타필드 유치로 부동산 가치가 올라갔을까요. 스타필드 수원점 바로 앞에 위치한 화서역파크푸르지오 전용 84㎡는 지난달 10억7000만원에 거래됐습니다. 이달은 10억500만원, 11억, 11억9500만원 등 3채가 거래됐습니다.

이곳은 2018년 분양할때 5억원에 공급된 곳입니다. 7년만에 두배로 오른 것입니다. 1호선 화서역의 신분당선 연장, 스타필드 호재까지 더해지면서 20~21년 상승장때 가격이 급등했습니다. 하지만 지난해 국내 부동산 시장 폭락하면서 ‘거품’이 꺼질 것이라는 전망이 나왔지만 흔들리지 않는 모양새입니다.

인근 공인중개업소 관계자는 “원래는 작년~올해 떨어져야하는데 여기는 거래가 없었고 가격은 다 회복했다. 다른 곳은 급매만 거래된다고 하던데 여기도 역시 거래량은 적지만 호가는 오르는 분위기다. 스타필드랑 신분당선이라는 확실한 호재가 있으니까 가격이 방어되는 것”이라고 했습니다.

초역세권, 교통, 쇼핑몰 그리고 신축

1호선만 있던 화서역은 2029년 신분당선이 개통됩니다. 이렇게 되면 강남까지 한번에 갈수 있게 됩니다. 신분당선이라는 강남을 경유하는 ‘황금노선’과 스타필드 복합쇼핑몰이 결합되면서 급격한 상승을 이뤄낸 것으로 보입니다.

교통 호재와 쇼핑몰 인프라를 갖춰 급격한 상승을 이룬 곳은 또 있습니다. 동탄역 일대 역세권 아파트도 올해 ‘하락’의 기운은 찾아볼 수 없었습니다. 동탄역 롯데캐슬 전용 102㎡는 6월 18억, 8월 20억에 거래됐고, 9월 21억원에 거래됐습니다.

2017년 이 평형은 5억6000만원에 분양됐습니다. 이 아파트는 GTX-A가 개통되는 동탄역 초역세권입니다. 또한 롯데백화점이 지척입니다. GTX호재와 백화점 인프라, 신축이라는 요소가 더해지면서 지난번 상승장때 4배가까이 상승했습니다. 거품이라는 의견도 많았지만, 이번 하락장때 하락 실거래는커녕 오히려 전고점을 돌파했습니다.

동탄역 인근 공인중개업소 관계자는 “거래가 적어서 그렇지 상승할 곳은 계속 오른다. 신축에다가 백화점이 코앞에 있고, 곧 GTX 개통하면 강남까지 20분이면 가는데 누가 싸게 팔겠냐”면서 “(돈 있는 사람)살 사람들은 하락 상승 상관없이 자기들이 살기 좋은 곳이면 다 산다”고 했습니다.

오르는 곳만 오른다…무서운 부동산 양극화

GTX-A가 내년 개통되는 동탄역 인근 역세권 아파트는 거센 하락장 속에서도 신고가를 기록하고 있습니다. [사진출처=매부리TV]

지난해 미국발 금리 인상으로 촉발된 부동산 하락은 많은 사람들에게 공포를 불러일으켰습니다. 전세가가 떨어지고 매매가는 전고점 대비 -50% 속출한 곳도 나왔습니다. ‘살 떨리는’ 하락을 보면서 영끌족들의 공포는 컸습니다. 올해 초 정부가 특례보금자리론과 다주택자 양도세 중과 유예 등 각종 규제완화로 부동산 급락을 막았지만 아직도 많은 지역에서는 “우리 집은 하나도 안 올랐다”고 말하는 사람도 많습니다.

부동산 ‘반등’이 일부 지역에만 국한됐기 때문입니다. 전체적인 하락장에서도 일부 지역은 전고점을 회복하거나 돌파하는가 하면, 그외 대다수 지역은 아직도 거래 절벽 속에서 간혹 급급매만 팔리는 상황이라는 겁니다. 부동산 양극화입니다.

한국부동산원 주택가격조사에 따르면 아파트 매매가는 2022년 9월~2023년 11월까지 누적 변동률을 봤을 때, 서울 평균 -8.07%였습니다. 그러나 구별로 보면 서초 -2.14%, 강남 -3.53%, 송파 -3.73%로 하락이 미미했고 강서 -11.29%, 도봉 -14.81% 등 지역별 차이가 컸습니다. 강남3구는 지난해 하반기 하락했다가 올해 반등해 작년 하락분을 거의 다 만회한 반면, 도봉이나 강서 등 서울 외곽지역은 지난해부터 극심한 침체를 겪고 있습니다. 서울도 다 같은 서울이 아닌 겁니다.

전문가들은 부동산 양극화는 더욱 심해지고 자산 격차를 더 키울 것이라고 전망합니다. 같은 동네여도 신축과 구축의 가격 차이가 벌어지고, 서울 내에서도 강남3구와 비강남 지역의 격차가 벌어지고 있습니다.

이상우 인베이드투자자문 대표는 “인구 감소 시대기 때문에 양극화는 더 커진다. (내 아파트가)사라람들이 선호할 요소가 있는지를 냉정하게 봐야한다. 그런 요소가 없다면 (상승을 기대하기) 어렵다. 오랫동안 가격이 헤맬수 있다”면서 “실수요자들이 더욱더 꼼꼼히 분석하고 판단해야 할 것”이라고 했습니다.

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