‘파산 위험’ 美 중소은행 최대 300개... 상업용 부동산 불황 여파

미국 상업용 부동산 시장이 재택근무 확산에 따른 수요 감소, 고금리로 인해 공실률이 증가하고 있는 가운데 수백 개의 미국 중소은행이 이로 인한 파산 위협에 직면해 있다고 블룸버그 통신이 20일(현지 시각) 보도했다.

미국 경제연구소가 발표한 보고서에 따르면 상업용 부동산 가치가 하락하면서 최대 300개가 넘는 미국 중소은행이 지급 불능 상태에 빠질 위험이 커지고 있다. 보고서는 “채무자가 대출을 상환하지 않을 위험이 높다”며 “적게는 수십 개에서 300개가 넘는 소규모 지역은행이 지급 능력 부족 대열에 합류할 수 있다”고 말했다.

보고서에 따르면 전체 상업용 부동산 대출의 약 14%, 사무실 건물 대출의 44%가 부실 상태다. 서던캘리포니아대, 노스웨스턴대, 컬럼비아대, 스탠퍼드대가 공동 연구한 바에 따르면 3분기 말 기준, 미국 은행이 보유한 상업용 부동산 관련 대출액은 약 2조7000억달러(약 3519조9900억원) 상당이다.

상업용 부동산 시장이 침체하면서 은행의 부실 위험이 커지고 있다. 부동산 분석업체 그린스트리트에 따르변 연방준비제도(Fed·연준)가 금리를 인상하기 시작한 2022년 1분기 이후 상업용 부동산 가치는 22% 하락했다. 재택근무 확산에 따른 수요 감소로 사무실 가격이 35% 급락한 여파다. 상업용 부동산 부도율이 10%일 경우 은행 손실 추가금은 약 800억달러(약 104조2960억원)에 달할 전망이다. 부도율이 20%로 증가하면 손실 추가금은 약 1600억달러(약 208조5920억원)로 증가한다. 모기지은행협회에 따르면 은행의 상업용 부동산과 아파트 대출 연체율은 3분기 0.85%로 전년 동기 0.45%보다 상승했다.

상업용 부동산 시장 침체는 내년에 더욱 악화할 것으로 보여 대출 부실 위험은 더욱 증가할 전망이다. 월스트리트저널(WSJ)은 19일, 미국 상업용 부동산 정보분석업체 코스타(CoStar) 자료를 인용해 미국의 사무실 공실률은 11월 기준 13.6%로 코로나19 팬데믹 이전인 2019년 말(9.4%)보다 4.2%포인트(P) 증가했다고 보도했다. 여기다 미국의 사무실 공실률이 내년 말에는 15.7%, 2026년 말에는 17%를 넘어서면서 정점을 찍을 것으로 보인다.

코스타는 “사무실 임대 계약의 절반 가량은 팬데믹 이전에 체결된 것이라 만료 시점이 도래되지 않았기에 앞으로 공실률이 더 높아질 수 있다”며 “앞으로 많은 기업은 임대 계약을 갱신하든, 이전하든 할텐데 현재 점유하고 있는 것보다 더 적은 공간을 임대하게 될 것”이라고 분석했다.

미국 상업용 부동산 시장의 위축은 팬데믹 이후 재택근무가 확산되고, 경기침체로 사무실에 대한 수요가 줄어들었기 때문이다. 스쿠프테크놀로지스에 따르면 재택근무와 사무실 근무의 혼합 형태인 하이브리드 근무를 허용하는 기업 비중은 올해 1분기 51%에서 4분기 62%로 증가했다.

WSJ는 “상당수의 상업용 부동산 투자자들이 내년 이후에 대출 만기를 맞게 될 것”이라며 “세입자를 찾기 어려워진 상황에서 상업용 부동산을 헐값에 내놓는 경우도 많아질 것”이라고 전망했다.