핵심 업무권역 부상하는 마곡, '제2여의도' 되나

알스퀘어 선정 '2024 상업용 부동산 시장 트렌드'
터널 빛이 보이는 금리, 줄 잇는 상업용 건물 매물
사옥 매입 수요 지속, 엇갈리는 비 오피스 시장 등

[서울=뉴시스] 강세훈 기자 = 내년 국내 상업용 부동산 시장이 미국 금리 인상이 멈추며 투자심리도 다소 살아날 것이란 전망이 나온다. 다만 본격적 회복세를 향한 길은 아직 멀다는 분석이다. 금리 인상이 멈춰도 부동산 담보대출 금리는 높은 수준을 유지해 회복 시점을 예측하기 어렵기 때문이다.

21일 상업용 부동산 종합 서비스 기업 알스퀘어는 2024년 상업용 부동산 시장 트렌드를 선정해 발표했다. ▲터널 빛이 보이는 금리 인상 ▲줄 잇는 상업용 건물 매물 출회 ▲사옥 매입 수요 지속 ▲핵심 업무권역으로 부상하는 마곡 ▲엇갈리는 비 오피스 시장 등을 꼽았다.

우선 미국 기준금리 인상 종료에 따른 기대감으로 얼어붙었던 국내 상업용 부동산 시장 투자 심리가 녹을 것으로 예상됐다. 지난해 6월 9.1%(전년 동월 대비)로 치솟았던 미 소비자물가지수 상승률이 올해 10월 3.2%로 내려왔다. 물가 안정으로 연방준비제도(Fed·연준)의 금리 인상이 멈출 것이란 전망이다.

대표적인 상업용 부동산인 오피스 빌딩의 경우 올해 서울∙분당 거래액은 약 10조원으로, 전년 대비 30% 이상 줄었다. 금리 인상 여파로 자금 조달 비용이 치솟은 탓이다.

다만 우리나라의 경우 미국과 다르게 시장 분위기가 최악은 아니라는 평가가 지배적이다.

알스퀘어는 "미국은 하이브리드 업무에 따른 높은 공실률과 대출 리스크가 있지만, 국내는 오피스 임대료가 되레 높아지고 주요 업무권역 공실률은 2%대를 유지하고 있다"며 "금리 인상이라는 불확실성이 사라지는 것만으로 분위기가 전환될 것"이라고 예상했다.

대형 오피스 매물이 시장에 쏟아진 올해에 이어 내년에도 대형 부동산이 시장에 잇따라 등장할 것으로 전망됐다. 불확실한 경기 전망에 투자자는 현금 확보를 위해 보유 매물 매각에 나설 가능성이 있기 때문이다.

다만 올해의 경우 마무리된 주요 거래 사례는 경기 판교 알파돔타워와 서울 서초동 마제스타시티타워1, 신천동 삼성SDS타워, 청진동 타워8에 그쳤다.

매수자와 매도자가 생각하는 적정 가격 차이가 매우 컸기 때문이다. 내년에도 이 같은 현상이 이어질 것으로 알스퀘어는 예상했다. 최근 상업용 부동산 시장에는 서울 무교동 더익스체인지서울, 여의도동 하이투자증권빌딩 등 대형 거래가 진행 중이다.

올해에 이어 내년에도 주요 업무권역을 중심으로 기업들의 사옥 매입이 이어질 것으로 보인다.

올해는 대규모 업무공간을 확보하지 못하거나, 해당 지역의 전망을 긍정적으로 본 기업들이 임차에서, 사옥 매입으로 돌아서는 사례가 많았다. 크래프톤과 무신사, F&F 등이 사옥을 매입한 기업이다.

전문가들에 따르면 내년에도 핵심 업무 지역 공급이 제한됐고, 공실률이 떨어질 만한 요인이 많지 않다는 평가다. 알스퀘어는 "오피스 임대 시장이 견고하고, 핵심 권역에 업무공간이 부족해 투자나 실사용 목적으로 알짜 매물을 노리는 수요가 잇따를 것"이라고 밝혔다.

핵심업무 권역으로는 마곡이 지목됐다.

내년 마곡에는 연면적 46만㎡에 달하는 ‘르웨스트 마곡’을 포함해 26만평(약 85만8000㎡)의 오피스가 공급된다. 이 기간에는 도심권역(CBD)의 ‘KT광화문’을 제외하면, 핵심 업무권역 공급이 거의 없다.

지난해 높은 임대료와 낡은 시설 때문에 강남을 떠나 여의도로 이전한 기업이 많았듯이, 마곡이 ‘제2의 여의도’가 될것이란 평가도 나온다. 마곡에는 LG그룹과 코오롱, 에쓰오일 등이 입주했다.

물류센터와 리테일, 호텔 등 비 오피스 시장은 분위기가 엇갈릴 것으로 전망된다. 내년 물류센터 전망은 밝지 않다. 올해 이미 역대급 공급(196만평·약 647만㎡)이 쏟아진 물류센터는 내년에도 70만평(약 231만㎡) 공급이 예정돼 수급 불균형이 이어질 것으로 보인다.

경기 둔화 여파로 리테일 역시 성수·한남 등 일부 지역을 제외하고는 전반적으로 분위기가 어둡다. 다만 외국인 관광객이 돌아오며 팬데믹에 급격하게 무너진 명동, 강남 등 외국인 상권은 다소 살아날 것으로 전망이다. 호텔 시장도 이런 분위기 속에 회복세가 전망된다.

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