[콕콕 법률상식] “임대료 어떡하죠”…상가임대차에서 가장 궁금한 질문은

■ 재테크 노하우 100분 머니쇼 ‘콕콕 법률상식’ - 정희원 변호사

자영업을 하시는 분들이라면 꼭 알아둬야 하는 법이 있죠. 바로 ‘상가임대차보호법’입니다. 장사가 잘되는 곳일수록 가능한 오랫동안 가게를 유지하기 위해 건물주와 수월한 협의가 중요하죠. 하지만 상가 임대인도 임차인도 법적으로 헷갈릴 때가 많다 보니 분쟁이 많이 발생하는데요. 그래서 오늘(21일)은 상가건물임대차보호법, 상임법에서 가장 헷갈리는 부분을 법적으로 세세하게 살펴보겠습니다.

Q. 상가건물임대차보호법, 많이 들어보긴 했지만 세세한 내용을 살펴보기가 쉽지 않은데요. 이번 기회에 자세히 들여다보면 좋겠습니다. 상임법 하면 가장 먼저 떠올리는 건 상가는 무조건 10년간 영업이 보장된다는 건데요. 법적으로 맞는 말인가요?

- 상임법 ‘10년간 영업 보장’, 법적 요건은?
- 상기임대차 기간, 상임법 제10조 ‘갱신 요구권’ 규정
- 계약만료 6~1개월 전 갱신요구 가능…최대 10년 보장
- 임대인, 월세 연체 등 정당한 사유 없이 거절 불가능
- 요구 없다면 갱신 불가…주기적으로 갱신 의사 밝혀야
- 임차-임대인 모두 의사표시 없다면 ‘묵시적 갱신’ 해당

Q. 상임법을 적용받으려면 환산보증금이라는 것이 중요하다고 하던데요. 이건 어떤 개념인가요?

- 상임법 적용 기준 ‘환산보증금’이란?
- 환산보증금 일정 금액 초과 시 상임법 적용 불가
- 보증금 1억원-월세 2백만원, 환산보증금 3억원
- 지역별로 다른 환산보증금…서울 9억원 ‘최대’
- 환산보증금 초과시에도 ‘필수 적용’ 항목엔 적용
- 대항력·영업 보장·권리금 보호 상임법 필수 적용
- 서울 9억 초과 환산보증금 임대차계약 ‘민법’ 적용
- 임대차계약 ‘민법’ 적용시 묵시적 갱신 거절될 수도

Q. 건물주의 입장에서는 억울할 때도 있을 겁니다. 세입자의 문제로 갱신을 거절하고 싶은 경우도 분명히 있을 텐데요. 이 경우에는 어떻게 하나요?

- ‘임차인 해이’로 갱신 거절-해지 가능할까?
- 임차인으로 인한 정당한 사유 발생시 갱신 거절 가능
- 임대인 계약갱신 거절 가능 사례 8가지 정도로 규정
- 3회 이상 월세 연체…갱신 요구 거절 및 해지 가능
- 법상 차임 연체액 ‘3기’ 규정…연속 아닌 누적 계산
- 철거 혹은 재건축헐 경우 사전에 구체적인 고지 필수

Q. 다음으로 중요한 것이 ‘계약기간 동안 월세와 보증금을 얼마나 올릴 수 있느냐’입니다. 일단 상임법에는 어떻게 정해져 있나요?

- 상가, 월세-보증금 인상 상한선은?
- 상가 차임-보증금, 연 5% 범위 내 인상 가능 규정
- 환산보증금 일정금액 초과시 연 5% 인상 ‘미적용’
- 서울 환산보증금 9억 초과시 연 5% 이상 인상 가능

Q. 월세 인상 상한이 적용되니 건물주 중에서는 꼼수를 쓰는 경우가 많습니다. 상가도 예외는 아닌데요. 바로 ‘관리비 폭탄’입니다. 이 관리비로 분쟁이 생각보다 많이 일어나더라고요?

- 임차인 울리는 ‘관리비 폭탄’…월세 대신 ‘꼼수’?
- 법상 차임 인상 연 5% 한도 제한…일부 ‘꼼수’ 등장
- 일부 임대인, 임대료 인상 대신 과도한 관리비 책정
- 현행 관리비 별도 규정 無…임차인 보호 ‘사각지대’
- 100세대 이상 대규모 공동주택 단지 관리비 공개 규정
- 다세대·다가구·소규모 상가 등 관리비 공개 필수 아냐

Q. 상가를 비우고 나갈 경우, 임차인이 마지막으로 행사할 권리가 바로 권리금이죠. 특별한 이유 없이 임대인은 임차인이 권리금을 받을 수 있는 기회를 방해할 수 없도록 법적으로 정해져 있어요?

- 임차인 ‘권리금 행사’, 법적 보장은?
- 권리금, 영업 시설·거래처·위치 등 기준 금전적 가치
- 종료 6개월 전부터 신규 세입자 주선…권리금 회수
- 해지통보 등 건물주 방해시 권리금 회수에 어려움
- 권리금 미회수시 계약종료 후 3년까지 법적 대응
- 건물주 방해시 손해배상청구소송 등 금액 청구해야
- 방해 없이 신규 세입자 주선 불발, 권리금 회수 불가

Q. 임차인 보호를 위해 법적인 장치가 있긴 하지만 권리금을 보호받지 못하는 경우도 있다고요?

- 권리금 회수 기회 보호 불가 사례는?
- 세입자, 계약 종료 6개월 전부터 권리금 회수 가능
- 방해 없이 세입자 미주선시 권리금 회수 기회 종료
- 백화점, 대형마트, 대기업 편의점 등 권리금 미보장
- 임대료 연체 등 위법행위시 권리금 회수 기회 미보장
- 세입자 고의·중대 과실, 건물 훼손·파손 발생시 제외

(자세한 내용은 동영상을 시청하시기 바랍니다.)

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