"中 경기 변수 부동산, 여전히 침체…주택 공급과잉 장기화"

신한투자증권 보고서

[이데일리 이은정 기자] 중국 경기의 가장 큰 변수인 부동산 침체가 지속되고 있다. 주택 공급과잉 문제가 해결되지 않고 있다는 분석이다. 당국의 규제 완화에도 지역별로 수요가 충분치 않아 회복이 더딜 수 있다는 전망이 따른다. 이에 중국 부동산 침체의 근본적 원인인 주택시장 회복 지연이 길어질 가능성을 열어둘 필요성이 제기된다.

신한투자증권은 21일 중국 경기 모멘텀을 결정하는 가장 큰 변수는 부동산이라고 짚었다. 주택시장 침체가 장기화되며 실물경기 회복 또한 지연되고 있는 상황이다. 중국 정부의 정책 리더십은 산업 전반에 직접적 영향력을 행사하지만, 부동산만큼은 예외라는 설명이다.

중국은 7월 정치국회의 이후 부양의 강도를 높여왔으나 주택시장은 침체의 늪에서 헤어나지 못하고 있다. 11월 70개 도시 부동산 가격은 전년대비 3.7% 하락했다. 하반기 들어 가장 큰 낙폭이다. 주택거래량 또한 전년대비 19.0% 감소해 부진이 지속하고 있다.

중국 부동산 가격은 역사적으로 주택담보대출 금리와 뚜렷한 역의 상관관계를 보여왔지만, 현재는 미미하다는 평가다. 신승웅 신한투자증권 연구원은 “연초 이후 당국은 주택 수요 진작을 위해 금리 인하를 단행했다”며 “현재 주택담보대출 가중평균금리는 4.0%로 사상 최저 수준으로, 유동성 공급은 해결책이 아니라는 의미다”고 말했다.

문제의 핵심은 높은 주택 재고라고 분석했다. 정부는 개발업체들의 파산까지 감내하며 디레버리징을 펼쳐왔으나 주택 재고는 오히려 늘어났다. 코로나19 여파와 경기 부진으로 미분양 물량이 축적된 결과다.

신 연구원은 “특히 3~4선 도시 위주로 심각한 공급 과잉에 노출돼 있다. 가계가 주택가격의 추가적인 하방 압력을 우려하는 배경”이라며 “이는 다시 개발업체들의 실적 악화로 이어지는 악순환을 야기한다”고 설명했다.

이에 대응해 당국은 과감한 규제 완화에 나섰다. 지난주 수도 베이징은 1주택자와 2주택자의 납입금 비율을 각각 30%와 40%까지 인하했다. 상하이는 납입금 비율 인하는 물론 2주택자 주택담보대출까지 인하까지 결정했다.

신 연구원은 “전례 없는 규제 완화를 단행한 1선 도시는 이르면 내년 1분기 저점 통과가 가능하다는 판단이다”며 “반면, 공급과잉이라는 근본적 문제를 지닌 3~4선 도시의 경우 수요 회복이 더딜 공산이 크다. 주택시장 회복 지연이 장기화될 가능성을 열어둘 필요가 있다”고 전했다.

이은정 (lejj@edaily.co.kr)