오피스텔 투자 매력 뚝… 올해 신규 분양 13년 만의 최저

21일 정보제공 업체 '부동산R114'에 따르면 올해 신규 공급된 오피스텔 물량은 2010년 이후 최저 수준을 기록하는 등 시장이 크게 위축됐다. 최근 국토교통부 장관 후보자가 '비(非) 아파트 중심의 공급 정책'으로 전환을 언급한 것을 고려, 오피스텔 주택 수 제외 등 추가 규제 완화 논의가 이뤄질 경우 수급에 긍정적 요인으로 작용할 수 있다./사진=뉴스1

올해 오피스텔 시장의 수요와 공급이 모두 급감했다. 시장 침체는 내년까지 지속될 가능성이 높다는 예측이 나온다. 선행 지표로 인식되는 주택시장이 부진한 움직임을 보이는데다, 고금리와 낮은 시세 차익 기대감이 투자 매력을 저하시키고 있어서다. 정부가 빠른 주택공급을 위해 비아파트에 대한 금융 지원을 강화했지만 건설 사업 수익성을 담보하기 어려운 상황인 만큼 공급 확대 효과는 제한될 전망이다.

21일 부동산 정보제공 업체 '부동산R114'에 따르면 올 상반기 오피스텔 매매 거래량(계약일 기준)은 지난해 하반기(1만6224건) 대비 2540건(16%) 감소한 1만3684건으로 집계됐다. 4월 오피스텔 담보대출의 DSR(총부채원리금상환비율) 산정 방식이 만기 8년에서 일반 주택과 같은 방식으로 개선되면서 대출한도가 늘었지만 투자자들의 관심을 환기시키기에는 역부족이었다는 평가다.

수익형 부동산 특성상 경기 여건에 따른 민감도가 크고 연초 전세사기와 역전세 이슈로 임차수요 확보가 어려워지면서 오피스텔 선호도가 낮아진 것도 거래 감소에 한몫한 것으로 보인다.

거래는 전용면적 구간별로 상이한 흐름을 나타냈다. 60㎡(이하 전용면적) 초과 오피스텔 거래건수는 상반기 1876건에서 하반기 1924건으로 2.6% 늘었다. 최근 주택시장의 주구매층으로 부상한 20~30대 일부가 아파트에 비해 가격 부담이 덜한 오피스텔 매매로 선회한 것으로 추정된다.

60㎡ 이하 구간의 거래량은 10% 이상 줄었다. 특히 전체 거래 중 70% 정도를 차지하는 40㎡ 이하 초소형에서 거래 감소가 두드러졌다. 대출금리 인상으로 레버리지 효과가 반감된 데다 주거면적이 협소해 임차수요 확보가 쉽지 않은 점이 투자 매력을 저하시킨 원인으로 파악된다.

오피스텔 수요뿐 아니라 신규 공급시장도 수익형 부동산을 비롯한 건설경기 침체 영향으로 크게 위축됐다. 전국 오피스텔 분양물량은 시장 호황기였던 2021년 5만6724실에서 지난해 2만6314실, 올해 1만6308실로 급감하는 추세를 보였다. 오피스텔 분양물량이 1만실 대로 낮아진 것은 2010년(1만4762실) 이후 13년 만에 처음이다.

올해 입주물량은 5만4612실이나 내년 예정 물량은 3분의 2 수준인 2만9989실로 초과 공급에서 위축으로 빠르게 태세 전환하는 분위기다. 분양물량이 급격히 줄 분양부터 입주까지 2~3년 소요되는 점을 감안할 때 2026년 입주물량은 2만실 이내에 그칠 것으로 예상된다.

신규 오피스텔 공급물량의 희소성이 그 어느 때보다 커진 상황이지만 시장의 냉랭함은 계속됐다는 평가다. 오피스텔 청약은 통장 유무나 주택 소유 여부와 상관없이 접수 가능해 진입 문턱이 낮지만 시세 하락과 분양가 인상, 아파트 선호 등이 맞물리면서 좀처럼 활기를 찾지 못하고 있다. 오피스텔 청약경쟁률은 ▲2021년 26.0 대 1 ▲2022년 5.3 대 1 ▲2023년 9.0 대 1로 지난해 이후 한 자릿수 성적을 유지했다.

예외적으로 높은 경쟁률을 나타낸 사례도 있다. 서울 용산 한강로2가 '용산호반써밋에이디션'(106.6 대 1) 경기 구리 인창동 '구리역롯데캐슬더센트럴'(33.2 대 1) 충북 청주 송절동 '신영지웰푸르지오테크노폴리스센트럴'(28.2대 1)은 두 자릿수 이상의 경쟁률을 기록했다. 모두 교통과 업무지구 접근성이 좋은 브랜드 오피스텔이라는 공통점이 있다. 이미 검증된 지역이나 안정적인 임차수요 확보에 무게중심을 둔 투자로 해석되며 인프라가 미조성된 신도시나 택지지구에서 공급되는 오피스텔은 상당 기간 고전할 가능성이 높다.

여경희 부동산R114 수석연구원은 "오피스텔은 아파트에 비해 수요층이 두텁지 않고 경기 여건과 금리에 민감하게 움직이는 수익형 부동산이라 저성장, 전세 리스크 등 시장 불확실성이 남아 있어 내년에도 부진할 것"이라며 "건설 경기 악화로 신규 물량이 급감하는 추세라는 점을 고려하면 주거 선호도가 높고 주택 대기수요가 풍부한 지역 내 오피스텔은 가치 상승의 여지가 있다"고 설명했다.

정영희 기자 chulsoofriend@mt.co.kr
<저작권자 ⓒ '성공을 꿈꾸는 사람들의 경제 뉴스' 머니S, 무단전재 및 재배포 금지>