부실시공에 '후분양' 다시 인기

"시공 품질 보고 청약 넣자" 실수요자 후분양 선호↑
"손실 커질라…" 자금 리스크로 셈법 복잡한 건설사

신축 아파트 부실시공 논란이 잇따르자 선분양 대신 후분양을 택하는 신규 분양 단지가 늘고 있다.

다만 후분양 시 자금 리스크가 발생할 수 있는 만큼 분양 방식을 두고 건설사들의 셈법이 복잡해지고 있다.

후분양은 60-80% 수준의 신축 공정을 보였을 때 아파트 분양을 진행하는 방식이다.

절반 이상 시공 이후 분양이 이뤄지는 만큼 선분양과는 다르게 전반적인 시공 품질이나 하자 등을 선제적으로 일부 살펴볼 수 있다는 장점을 지녔다.

특히 신축 아파트를 둘러싼 시공 하자 우려가 늘면서 자연스럽게 후분양에 대한 관심도 늘고있다는 게 업계의 설명이다.

분양과 입주 간 간격이 짧다는 점도 후분양의 특징이다. 후분양은 분양 이후 통상 1년 이내로 입주할 수 있어 선분양 대비 수월한 입주를 보인다.

최근 선분양 단지는 시공사 자금 문제로 공기 및 입주 지연 등을 왕왕 겪는데, 후분양 단지는 이 같은 리스크가 비교적 적다는 얘기다.

대전에서도 '힐스테이트 가양 더 와이즈'를 시작으로 후분양을 고심하는 건설사들이 늘고 있다.

현대건설은 대전 동구 가양동 일원에 지하 4층-지상 49층에 전용면적 84-155㎡, 358세대 규모로 힐스테이트 가양 더와이즈를 분양하고 있다.

후분양으로 공급되는 해당 단지는 내년 10월 입주 예정이다.

그러나 건설사 입장에선 후분양 시 상당한 부담이 뒤따른다.

건설사는 공사를 절반 이상 진행하고 분양에 나서는 만큼 부지 확보와 초기 시공 등에 소요되는 자금을 모두 직접 조달해야 한다.

변동금리의 불확실성과 얼어붙은 부동산PF 등이 여전한 상황 속에서 분양 없이 자금을 조달하는 만만치 않은 리스크를 껴안게 된다.

후분양 선호도가 높아지더라도 높은 청약 경쟁률을 보장할 수 없다는 점도 변수다.

원자잿값이 지속적으로 오름세를 보이는 가운데 후분양은 선분양보다 분양가 책정이 늦어 시간을 끌수록 폭등한 자잿값으로 인해 고분양가 논란에 휩싸일 수 있다.

연일 치솟는 자잿값을 높은 분양가로 보전받을 수도 있는 셈이지만 이로 인해 미분양이 대량으로 발생하면 막대한 손실을 입게 된다.

후분양 특성상 분양권 전매로 인한 시세차익을 기대하기 힘들어 투자 목적의 분양도 비교적 적다.

건설업계 관계자는 "후분양이 짧은 입주 간격과 부실시공 불안감 해소 등의 장점을 지녀 현 시점에서 어느 정도 메리트가 있긴 하다"면서도 "자잿값 보전 차원에서 후분양을 택하는 건설사도 종종 있는데 미분양 시 분양과 입주 간격이 짧아 사태를 수습할 수 조차 없다는 단점이 있다. 소비자 또한 분양 후 입주까지 1년 이내에 분양금을 조달해야 하기 때문에 사실상 후분양은 '양날의 검'이다"라고 말했다.