[법률플러스] 주택임대차보증금반환채권에 대한 전부명령

김종훈 변호사 법무법인 마당

갑은 을을 상대로 대여금 4억 원을 변제하라는 소송을 제기해 승소했다. 그러나 위 판결에도 불구하고 을은 돈을 갚지 않았다. 갑은 을이 보유한 재산을 조사해 봤는데, 현재 을이 임차해 거주하고 있는 아파트(그 소유자 겸 임대인을 병이라 하자)의 임대차보증금 6억 원이 유일한 재산이었다. 이에 갑은 재빨리 을의 병에 대한 임대차보증금반환채권에 대해 압류 및 전부 명령을 받았다. 전부 명령이란 채무자(을)의 채권(임대차보증금반환채권)을 채권자(갑)에게 강제로 이전시키는 명령이다. 위 전부명령을 송달 받은 병은 (임대차 관계가 종료되면) 임대차보증금 중 4억 원은 갑에게 지급해야 한다.

대항력을 구비한 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다(주택임대차보호법 제3조 제4항). 따라서 주택 임대인(병)이 임대차 기간 도중 그 주택을 정에게 양도했다면 임차인(을)에게 임대차보증금을 반환할 채무를 지는 사람은 새로운 소유자 정이다.

이제 위에서 소개한 두 사례를 다음과 같이 결합해 보자. 전부명령이 임대인 병에게 송달되자 갑은 깊이 안도하고 있었다. 그런데 이후 병은 갑자기 주택을 정에게 양도하고 이제 자신은 주택임대차보호법의 규정에 따라 보증금 반환 채무자가 아니므로 전부명령에도 불구하고 갑에게 4억 원을 지급할 수는 없다고 주장하고 있다. 이러한 병의 주장은 타당한가?

대법원(2005년 9월 9일 선고 2005다23773 판결)은 병의 주장을 수긍했다. 대법원에 의하면, 주택임대차보호법 소정의 대항요건을 갖춘 임차인의 임대차보증금반환채권에 대한 압류 및 전부명령이 확정된 경우에도 임대인은 임차인에 대해 부담하고 있던 채무를 집행채권자(위 사례의 갑)에 대하여 부담하게 될 뿐 그가 임대차목적물인 주택의 소유자로서 이를 제3자에게 매도할 권능은 그대로 보유한다. 따라서 주택을 양도한 임대인은 주택임대차보호법의 규정에 따라 전부채권자에 대한 보증금지급의무를 면하고 그 연장선에서 전부금의 지급의무도 부담하지 않게 된다.

이러한 대법원의 법리는 무엇보다도 채권자(갑)를 당혹스럽게 만든다. 이 점과 관련하여 대법원(2013년 1월 17일 선고 2011다49523 전원합의체 판결)은 임차인의 임대차보증금반환채권이 가압류된 상태에서 임대주택이 양도되면 양수인이 채권가압류의 제3채무자의 지위도 승계하며 가압류권자도 임대주택의 양도인이 아니라 양수인에 대하여만 위 가압류의 효력을 주장할 수 있다고 판단한 바 있으므로 이를 참조할 필요가 있다. 위 판례로 인하여 위 사안의 정이 자신은 채권압류 명령을 받지 못했다는 이유로 보증금을 을에게 임의로 반환하는 것을 방지할 수 있다.

이처럼 위 사안의 정이 임의로 보증금을 을에게 반환하는 것은 법률상 허용될 수 없으므로, 갑은 이러한 기초 위에서 자신의 권리를 행사할 수 있는 다른 방법을 찾아야 할 것이다.

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