美 오피스 빌딩 공실률 역대 최고…"내년 더 어렵다"

상업 부동산 공실률 13.6%…팬데믹 전 9.4%比 급등
사무실 복귀 요원…내년말 공실률 15.7% 더 오를듯
고금리·연체율 상승 등으로 재융자 환경 악화
"대출 만기시 헐값 매각 등 새로운 재앙 될수도"

[이데일리 방성훈 기자] 미국 시카고 소재 로펌인 닐 거버 아이센버그는 올해 가을 9만㎡ 규모의 새 사무실 임대 계약을 체결했다. 11만 3000㎡였던 기존 사무실보다 규모가 대폭 줄어든 것이다. 코로나19 팬데믹 기간 재택근무 덕분에 꾸준히 성장할 수 있었던 이 회사는 현재 한 달에 8일 이상 사무실에서 근무토록 직원들에게 요구하고 있다.

수요 감소 및 고금리로 올해 어려움을 겪었던 미국 상업용 부동산 시장이 내년엔 더욱 악화한 상황에 놓일 것이라고 월스트리트저널(WSJ)이 19일(현지시간) 보도했다. 이미 사상 최고 수준으로 치솟은 공실률이 내년에 더 오를 것으로 보여서다.

상업용 부동산 정보분석업체 코스타그룹에 따르면 미 전역의 사무실 공실률은 현재 13.6%로 사상 최대치다. 코로나19 팬데믹 직전인 2019년 말 9.4%와 비교하면 크게 오른 수치다. 코스타그룹은 2024년 말까지 공실률이 15.7%로 상승하고, 2026년 말에는 17%를 넘어설 것으로 내다봤다. 장기적으로 사무실 임대 수요가 줄어들 것이란 얘기다.

이는 코로나19 팬데믹 이후 재택근무가 일상화하며 대다수 기업이 사무실 근무와 재택근무를 병행하는 하이브리드 정책을 채택했기 때문이다. 스쿠프 테크놀로지스에 따르면 올해 4분기 하이브리드 정책을 택한 기업 비중은 62%로 1분기 51% 대비 확대했다. 미국 10개 주요 도시의 보안 카드 판독을 추적하는 캐슬시스템즈는 “평균 사무실 출근율은 팬데믹 이전의 약 절반 수준”이라고 전했다.

이런 상황에서 오피스 빌딩 소유주들은 고금리 장기화, 경기둔화 우려 등 거시금융 환경이 불확실한 상황에 놓였다. 부동산 매입 당시엔 사상 최저 수준의 금리에 돈을 빌렸지만, 재융자할 때에는 훨씬 더 많은 이자 부담을 져야 한다. 아울러 재융자 역시 쉽지 않을 것으로 보인다. 높아진 금리 및 공실률로 임대료가 하락하며 부동산의 담보가치도 낮아졌기 때문이다. 같은 금액을 빌리려고 해도 과거보다 더 높은 금리가 적용되거나, 빌릴 수 있는 금액 자체가 줄어들 전망이다.

상업용 부동산 대출의 연체율이 6%를 넘어서며 심사가 깐깐해진 것도 부동산 소유주들에겐 부담이다. 데이터업체 트렙에 따르면 이 연체율은 팬데믹 이전엔 1% 미만에 그쳤지만, 내년 하반기엔 8%를 웃돌 것으로 예측된다. 중소 은행들의 경우 상업용 부동산 대출 비중이 약 70%에 달하는데, 부실화를 우려해 대출을 더욱 옥죌 것으로 보인다. 에버코어ISI의 분석가인 스티브 사크와는 “3% 또는 4%로 만료되는 모기지(주택담보대출)의 경우 같은 수준의 금리로 재융자를 받을 수 있는 방법이 없다”고 말했다.

인플레이션이 하락하고 연방준비제도(Fed·연준)가 내년 기준금리를 인하하더라도 부동산 소유주들의 재정적인 어려움은 지속될 것이란 진단이다. 트렙의 스티븐 부시봄 리서치 국장은 “기업들이 (경기침체 등으로) 수익에 압박을 받아 사무실을 축소하려는 움직임이 더 가속화하면 상업용 부동산 시장 위기는 (미 경제에) 새로운 재앙이 될 수도 있다”고 경고했다.

WSJ은 “많은 상업용 부동산 대출이 만료를 앞두고 있는 가운데 오피스 빌딩 소유주들은 공실률이 낮아질 것이라는 희망을 잃어가고 있다”면서 “이는 부동산을 헐값에 매각하거나 채권자에게 넘겨줘야 한다는 것, 또한 더 많은 사무실 임대인들이 대출금을 상환해 시장이 위축된다는 것을 의미한다”고 진단했다.

방성훈 (bang@edaily.co.kr)