내년 금융시장 홍콩 ELS 이어 해외부동산펀드까지 겹악재 [투자360]

내년 상반기에 홍콩H지수를 기초자산으로 한 ELS(주가연계증권)뿐만 아니라 해외 부동산 펀드도 대규모 손실 위험에 노출되면서 시장 우려가 커지고 있다. 주요국의 급격한 금리 인상에 상업용 부동산 시장이 침체에 빠지면서 이제는 건물 매입자도 찾기 어려운 실정이다. ELS에 이어 해외부동산펀드도 불완전판매 논란으로 비화될 수 있다는 지적도 나온다.

20일 펀드평가사 에프앤가이드에 따르면, 해외 부동산 공모펀드 설정액은 연초 이후 3180억원(19일 기준)이 줄었다. 최근 6개월간 951억원, 한 달 새 71억원이 꾸준히 빠져나갔다. 수익률도 좋지 않다.

지역별로 살펴보면 그나마 일본리츠재간접 펀드 수익률은 최근 3개월간 8.94%로, 해외주식형펀드(0.52%)를 웃돌 만큼 양호한 편이다. 아태리츠재간접 펀드(2.14%) 역시 플러스 수익률이다.

하지만 국내 투자자들이 대거 가입한 미국과 유럽지역 펀드 투자는 두 자릿수 대의 마이너스 수익률을 내고 있다.

이지스자산운용의 독일 프랑크푸르트 부동산 펀드 ‘이지스글로벌부동산투자신탁229(파생형)’는 연초 이후 수익률이 -81.93%를 기록했다. 한국투자리얼에셋이 벨기에 브뤼셀 빌딩에 투자한 ‘한국투자벨기에코어오피스부동산투자신탁2호(파생형)’도 올 들어 31% 떨어졌다.

문제는 내년 상반기에 홍콩 ELS와 함께 해외 부동산 펀드 만기도 내년에 집중돼 있다는 점이다. 오기형 더불어민주당 의원실이 발표한 금융감독원 자료에 따르면, 내년에 만기가 도래하는 해외 부동산 펀드 규모는 11조6000억원에 달한다. 올 4분기 기준 미국 상업용 부동산 부실자산 잔고가 글로벌 금융위기 이후 최고치(797억달러)를 기록한 상황에서 펀드 환매 연기, 대규모 손실은 불가피해 보인다. 국내 투자자들의 해외 부동산 펀드 투자 역시 미국(58%)과 유럽(23%)에 쏠렸다.

수익률은 고사하고 이제는 매입자도 찾기 어려운 실정이다. 지난달 ‘한국투자밀라노부동산투자신탁1호(파생형)’는 수익자 총회를 열고 내년 2월 도래하는 5년 만기를 8년으로 연장했다. 다가오는 만기에 운용사는 자산 매각 시도했으나 결국 거래 상대방을 찾지 못하면서 만기 연장을 결정한 것이다. 일각에선 금리 인하에 힘입어 부동산 경기가 회복될 수도 있다는 관측도 제기하지만 당장 내년엔 제값을 받고 부동산을 매각하기 어렵다는 분석이 지배적이다.

대규모 손실로 ‘불완전 판매’문제가 불거질 수 있는 우려도 나온다. 내년 만기였던 ‘미래에셋맵스미국부동산투자신탁 9-2호’는 최근 매입가보다 낮은 가격에라도 자산을 매각했다. 업계에선 선방했다는 말도 나왔지만 투자자들은 판매 증권사의 불완전판매를 지적하며 운용사에 대해서도 위험 사실을 충분히 고지하지 않았다고 문제를 제기하고 있다.

유혜림 기자

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