미 상업용부동산 시장, 내년 더 힘들다

출근 늘었지만 재택·출근 병행하는 혼합근무 증가로 필요 사무실 공간 줄어
공실률 13.6%로 사상최고
고금리 부담 속에 건물주들 헐 값 매각 급증할 수도

[파이낸셜뉴스]

미국 기업들이 재택과 출근을 병행하는 혼합(하이브리드)근무제를 채택하는 일이 잦아지면서 필요한 사무실 공간이 줄어 사무실 빌딩 수요가 급격히 위축되고 있다. 사진은 15일(현지시간) 뉴욕 맨해튼 6번가. 로이터뉴스1

올해 수요 둔화와 고금리로 고전했던 미국 상업용 부동산 시장이 내년에는 어려움이 더 심해질 것으로 예상됐다.

이제는 생존이 문제가 됐다.

월스트리트저널(WSJ)은 19일(이하 현지시간) 상당수 사무실 빌딩 투자자들의 대출이 만기에 이르고, 세입자는 찾기 어려워지면서 헐값에 나오는 빌딩들이 속출할 것이란 우려가 높아지고 있다고 보도했다.

뉴욕 지역의 메이저 사무실 빌딩 소유업체인 RXR부동산 최고경영자(CEO) 스콧 레츨러는 "2024년은 게임의 시간"이라면서 "건물주와 대출은행들은 건물 적정 가치가 어느 정도일지, 부채는 얼마나 필요할지, 자본구조는 어떻게 돼야 할 지 등을 놓고 고심하게 됐다"고 말했다.

팬데믹 충격이 끝난 뒤 일상생활을 회복했지만 재택근무가 흐름으로 자리잡으면서 사무실 공간이 이전만큼의 수요를 회복하지 못하고 있는 것이 가장 큰 배경이다.

재택근무 상당수가 회사 출근 형태로 바뀌기는 했지만 팬데믹을 계기로 재택과 출근을 병행하는 혼종 업무 형태가 자리를 잡아 필요한 사무실 공간이 이전보다 줄었다.

스쿠프테크놀러지스에 따르면 재택과 출근이 혼합된 하이브리드 근무형태는 시간이 갈수로 확대되고 있다.

재택근무를 하되 1주일에 수일은 출근토록 하는 하이브리드 근무를 허용하는 기업들이 올 1·4분기 절반을 조금 넘는 51%에서 4·4분기에는 62%로 늘었다.

사무실 복귀율도 정체상태다.

10개 주요 대도시에서 보안카드를 통한 건물 출입 통계를 추적하는 업체인 캐슬시스템스에 따르면 미 기업들의 평균 사무실 출근은 팬데믹 이전의 절반에 그치고 있다.

또 휴대폰데이터를 추적하는 업체 플레이서닷ai는 사무실 출근율을 60~65% 수준으로 파악하고 있다.

코스타그룹에 따르면 미 사무실 공실률은 13.6%로 사상최고를 기록하고 있다. 2019년말 9.4%에 비해 크게 높아졌다.

코스타는 내년 말에는 15.7%로 공실률이 더 높아지고, 2026년말에는 17% 이상까지 치솟으며 정점을 찍을 것으로 전망하고 있다.

코스타는 특히 현재 사무실 임대 계약 절반 가까이가 팬데믹 이전에 계약한 것이어서 계약 만료가 이어지면서 공실률이 급격히 높아질 수 있다고 전망했다.

계약 만료된 기업들은 사무실 공간을 축소하거나 다른 곳으로 사무실을 옮길 수도 있다고 코스타는 설명했다.

빈 사무실이 늘어나는 가운데 건물주들은 상당한 비용 압박에 시달리고 있다.

에버코어ISI 애널리스트 스티브 사크와는 현재 주택담보대출(모기지) 금리가 7%를 살짝 밑돌고 있지만 건물주들은 현재 3~4% 모기지 금리를 적용받고 있다면서 이 모기지가 만료되면 이들은 최근 모기지 금리 하락세 속에서도 3~4% 모기지 금리는 결코 확보할 수 없다고 강조했다.

지금 부담하는 3~4% 모기지 금리의 거의 2배 수준인 7%에 육박하는 모기지로 갈아탈 수밖에 없다는 것이다.

결국 자금압박에 내몰린 건물주들이 빌딩을 헐값에 내놓을 전망이다.