내년 비주택도 양극화…오피스·데이터센터만 웃는다

오피스 신규공급 없어 낮은 공실률 유지
데이터센터 성장세 힘입어 투자 늘어날 듯

[이데일리 신수정 기자] 내년 비주택 시장의 양극화가 극명하게 나뉠 전망이다. 오피스와 데이터센터는 성장세를 이어 나가겠지만 지식산업센터와 오피스텔 등은 공급이 많은 가운데 매수세가 크게 둔화할 것으로 보인다.

서울 여의도 63빌딩에서 바라본 밀집한 빌딩 모습. (사진=뉴스1)

19일 하나금융연구소에 따르면 내년 비주택 시장은 오피스와 데이터센터 중심으로 성장할 전망이다. 반면 물류센터, 리테일, 지식산업센터, 오피스텔은 공급이 많은 가운데 매수세가 크게 둔화해 수급 불균형 상태가 이어질 것으로 분석했다. 비주택 프로젝트파이낸싱(PF) 대출은 50조원 이상으로 추정했고 특히 비은행권은 PF의 절반 이상을 비주택 자산이 차지할 것으로 분석했다. 신규 PF 위축으로 영업수익 감소가 본격화해 부실 확산 가능성도 크다고 전망했다.

먼저 오피스 시장은 임대실적을 바탕으로 금리 상승에도 가격 수준 유지 중이다. 재택근무 영향이 거의 없고 기업의 임대수요가 풍부해 2%대 공실률 유지 중이다. 또 2026년까지 주요 오피스 권역의 공급도 제한적이어서 낮은 공실률이 이어질 전망이다. 2022년부터 2025년 공급량은 연간 72만7300㎡(약 22만평)으로 2017년부터 2021년 공급된 105만7900㎡(약 32만평) 대비 급감했다.

데이터센터는 클라우드와 비클라우드 모두 성장함에 따라 앞으로 3조7000억원대 규모로 성장하리라 예상했다.

기업과 공공의 클라우드 전환이 진행되면서 클라우드 데이터센터 시장은 연평균 15%의 가파른 성장세 예상되는 만큼 수요가 이어질 것이란 분석이다.

반면 물류센터와 리테일, 지식산업센터, 오피스텔 시장은 내년 본격적인 회복세에 접어들기는 어렵겠다고 예상했다. 시장별로는 물류센터가 공급과잉과 금리상승 등의 영향으로 거래 둔화한 상황이다. 수도권 물류센터 연평균 공급을 보면 2018년부터 2022년 평균 257만8500㎡(약 78만평)을 공급한 반면, 2018년부터 2022년까지 495만8700㎡(약 150만평)이 쏟아졌다. 수도권 공급과잉 해소시기는 앞으로 착공물량에 따라 결정될 전망이다.

올해 중대형 상가 전국 공실률은 13.6%로 코로나 이후 계속 우상향 중이다. 실적 악화에 따른 자산 효율화, 신규 투자금 확보 등 목적으로 홈플러스, 롯데쇼핑 등 유통업체에서 자산 매각하는 것이 활발했으나 올해엔 주거시장이 침체해 최근 거래 규모가 감소했다.

오피스텔은 금리 상승으로 오피스텔 투자 매력도가 급격히 저하되면서 수요 반등이 낮게 점쳐졌다. 내년 이후 금리 하락이 예상되고 있지만 과거보다 높은 수준(3% 내외)의 기준금리가 장기간 유지될 것으로 전망돼 단기간 내 월세 상승을 통한 수익률 개선을 기대하기 쉽지 않다는 분석이다.

하나금융연구소는 “내년 기준금리 인하에 따라 시중금리도 하락하리라 예상한다”며 “금리하락 효과로 기관투자자의 부동산 투자는 증가하겠지만 가계부채 부담 등으로 개인 투자수요는 부진할 전망이다”고 예상했다.

신수정 (sjsj@edaily.co.kr)