[기획] 부메랑된 부동산PF `묻지마 대출`

인허가권 확보 확인도 않고 대출
대출액 134조… 연체율 2배 껑충
상호금융 등 '제2 금융권' 위기감
내년 '좀비 사업장' 퇴출 본격화

연합뉴스 제공.

부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 위기가 현실화하고 있다. 대출 금액은 134조원에 달하고, 연체율은 1년새 2배 이상 급등했다.

정부와 금융당국은 '회생 중심'에서 '옥석 가리기를 통한 부실 퇴출'로 정책 전환을 선언했다. 이에 따라 내년부터 인공호흡기에 의존해 연명해온 좀비 부동산 PF 사업장의 퇴출이 본격화할 전망이다. 고수익에 취해 조건조차 제대로 확인하지 않고 부동산 PF에 '묻지마 대출'을 내준 일부 저축은행과 상호금융 등 제2금융권의 위기감이 커지고 있다.

19일 금융권에 따르면 지난해 A저축은행은 아파트를 짓는 지방의 한 PF 사업장에 대해 브릿지론(본PF 대출전 부지 확보와 인허가를 위한 대출)을 실행했다. 이 은행은 최근 PF 부실 문제가 부각되자 사업장 점검을 했으나 토지와 함께 담보의 하나인 일부 사업장에서 '건축허가권'을 확보하지 못한 사실을 파악했다. 실무팀은 해당 사업장의 소유자와 건축주(수허가자)를 제대로 확인하지 않고 대출을 해준 것으로 알려졌다.

PF 사업장에서 담보로 제공되는 사업권은 소유권과 건축허가권으로 나뉜다. 소유권은 해당 부지에 대한, 건축허가권은 부지에 건축물을 지을 수 있는 권리다. 개발 사업을 위해서는 두 가지 권한을 모두 확보해야 한다.

부동산 시장이 활황이던 때는 소유권만을 가지고 대출을 해주더라도 빠른 시일 내에 인허가와 착공이 이뤄졌지만, 최근 토지를 담보로 대출을 받고 나서도 착공에 들어가지 못하는 사업장이 늘고 있다. 대주단은 이런 부실 사업장에서 상환에 문제가 생기면 공매를 통해 대출금을 회수해야 하는데, 소유권과 수허가권자가 다르면 공매 시장에서도 인기가 떨어진다. 공매로 사업장의 소유권을 확보하더라도 최초 인허가를 받은 건축주와 별도 협의를 해야 하기 때문이다. 협의가 잘 이뤄지지 않을 경우 소송을 제기하거나, 최초 인허가가 만료되는 2~3년 뒤 새롭게 인허가를 받아야 한다. 만약 건물의 일부라도 착공이 됐을 경우 이 기간은 더 늘어날 수 있다.

한 신탁사 관계자는 "차입형 신탁이 아닌 경우 신탁사는 소유권만 확보한 뒤 대출을 주선한다"며 "만약 해당 사업장에 부실이 발생해 공매에 나온다면 매수자는 소유권만 확보한 뒤 최초 사업자와 별도의 협의를 통해 건축허가권을 확보해야 한다"고 말했다.

가장 큰 문제는 돈을 빌려준 대주단이다. 분쟁 기간이 늘어날수록 대출기관의 손실이 눈덩이처럼 불어날 수 있다. 30~50% 할인된 비용으로 판매하는 공매에서조차 사업장을 정리할 수 없다면 브릿지론 전액이 손실로 돌아온다.

최근 일부 사업장에서 소유권과 인허가권을 둘러싼 분쟁이 발생하자 금융권은 인허가권을 확보하지 않고 대출을 내준 사업장 조사에 나선 것으로 알려졌다. 지난 9월말 기준 증권사와 저축은행의 PF 연체율이 각각 13.85%, 5.56%에 달하고, 경·공매에 나오는 사업장도 120곳으로 급증하면서 뒤늦게 위기관리에 나선 것이다.

하지만 업계 관계자들은 최초 대출 실행 단계에서 '사업장에 문제가 생길 경우 건축 허가권도 함께 양도한다'는 내용의 특약이 없었다면, 대출기관이 현 단계에서 빠르게 자금을 회수하기는 어려울 것으로 보고 있다.

금융권의 한 인사는 "대출 약관이나 신탁 단계에서 당연히 들어갔어야 할 특약을 확인조차 하지 않고 대출을 실행한 것"이라며 "부실 사업장이 쏟아져 나올 것으로 예상되는 내년 상반기부터 이런 분쟁은 더 확산할 것"이라고 말했다.김남석기자 kns@dt.co.kr