"고금리에 전세 리스크까지"…오피스텔 시장 '찬바람'

부동산R114 분석…"내년에도 부진한 흐름 이어져"

[아이뉴스24 안다솜 기자] 오피스텔 시장의 수요와 공급이 모두 급감한 가운데 내년에도 시장 침체가 이어질 전망이다. 선행지표로 인식되는 주택시장이 부진한 움직임을 보이고 고금리와 낮은 시세 차익 기대감이 투자 매력을 저하시키고 있어서다.

반기별 전국 오피스텔 매매거래 건수. [사진=부동산R114]

19일 부동산R114에 따르면 올해 상반기 오피스텔 매매 거래량(계약일 기준)은 2022년 하반기 1만6224건 대비 2540건(16%) 감소한 1만3684건으로 집계됐다. 수익형 부동산 특성상 경기 여건에 따른 민감도가 크고 연초 전세사기와 역전세 이슈로 임차수요 확보가 어려워지면서 오피스텔 선호도가 낮아진 것도 거래 감소에 한몫했다는 분석이다.

거래는 전용면적 구간별로 상이한 흐름을 보였다. 전용 60㎡ 초과 오피스텔 거래건수는 올해 상반기 1876건에서 하반기 1924건으로 2.6% 늘었다. 최근 주택시장 주 구매층으로 부상한 20~30대 젊은 수요자 중 일부가 아파트에 비해 가격 부담이 덜한 오피스텔 매매로 선회한 것으로 추정된다.

반면 전용 60㎡ 이하 구간의 거래량은 10% 이상 감소했다. 특히 전체 거래 중 70% 정도를 차지하는 전용 40㎡ 이하 초소형에서 거래 감소가 두드러졌다. 대출금리 인상으로 레버리지 효과가 반감됐고 주거면적이 협소해 임차수요 확보가 쉽지 않은 부분이 투자 매력을 저하시킨 원인으로 파악된다.

오피스텔 수요뿐 아니라 신규 공급시장도 수익형 부동산을 비롯한 건설경기 침체 영향으로 위축됐다. 전국 오피스텔 분양물량은 시장 호황기였던 2021년 5만6724실에서 2022년 2만6314실, 2023년 1만6308실로 급감했다. 오피스텔 분양물량이 1만실 대로 낮아진 건 2010년(1만4762실) 이후 13년 만이다.

입주도 올해 5만4612실에서 내년 2만9989실로 줄어들 전망이다. 올해 분양물량이 급감했고 분양부터 입주까지 2~3년여 정도 소요된다는 점을 감안할 때 2026년 입주물량은 2만실 이내에 그칠 것으로 예상된다.

신규 오피스텔 공급물량 희소성이 어느 때보다 커진 상황이지만,시장의 냉랭한 분위기는 계속됐다. 오피스텔 청약은 통장 유무 및 주택 소유 여부와 상관없이 접수 가능해 진입 문턱이 낮지만 시세 하락과 분양가 인상, 아파트 선호 등이 맞물리면서 좀처럼 활기를 찾지 못하고 있다. 오피스텔 청약경쟁률은 2021년 26.0대 1, 2022년 5.3대 1, 2023년 9.0대 1로, 2022년 이후 한 자릿수 성적을 유지했다.

오피스텔은 아파트에 비해 수요층이 두텁지 않고 경기 여건과 금리에 민감하게 움직이는 수익형 부동산인 만큼 저성장, 전세 리스크 등 시장 불확실성이 남아 있어 내년에도 현재의 부진한 흐름을 이어갈 것으로 예상된다. 다만 건설업 경기 악화로 주택·오피스텔 신규 물량이 급감하는 추세라는 점을 고려하면 장기적으로 주거 선호도가 높고 주택 대기수요가 풍부한 지역 내 오피스텔은 공급 부족에 따른 가치 상승 여지가 있다는 분석이다.

여경희 부동산R114 수석연구원은 "오피스텔은 아파트에 비해 감가상각 속도가 빠르기 때문에 가급적 신축을 매입하는 것이 좋겠다"며 "자금력이 충분한 투자자라면 역세권, 직주근접 가능한 입지의 오피스텔 분양권 매입을 고려할 만하다. 오피스텔 시장 여건이 좋지 못한 만큼 가격 협상이 용이하고, 유리한 조건으로 투자 가능할 것으로 판단된다"고 조언했다.

/안다솜 기자(cotton@inews24.com)