고금리에 전세리스크까지… 오피스텔 내년에도 `꽁꽁`

상반기 거래량 1만3684건 그쳐
시세차익 기대 낮아 투자 부진

사진 연합뉴스

작년 DSR 규제 대상에 포함된 데 이어 가파른 금리 인상, 역전세 및 전세사기 악재까지 겹치면서 수요와 공급이 함께 급감하면서 올해 오피스텔 거래절벽이 심화됐다.

오피스텔 시장은 내년에도 침체 가능성이 높다. 선행지표로 인식되는 주택시장이 부진한 움직임을 보이는 데다, 고금리와 낮은 시세 차익 기대감에 투자 수요도 부진할 것이라는 예상이다.

19일 부동산R114에 따르면, 올해 상반기 오피스텔 매매 거래량(계약일 기준)은 작년 하반기 1만6224건 대비 2540건(16%) 감소한 1만3684건으로 집계됐다. 수익형 부동산 특성상, 경기 여건에 따른 민감도가 크고 연초 전세사기 및 역전세 이슈로 임차수요 확보가 어려워지면서 오피스텔 선호도가 낮아진 것도 거래 감소에 한몫했다.

거래는 전용면적 구간별로 상이한 흐름을 나타냈다. 전용면적 60㎡ 초과 오피스텔 거래건수는 올해 상반기 1876건에서 하반기 1924건으로 2.6% 늘었다. 최근 주택시장의 주 구매층으로 부상한 20~30대 젊은 수요자 중 일부가 아파트에 비해 가격 부담이 덜한 오피스텔 매매로 선회한 것으로 추정된다.

반면 전용 60㎡ 이하 구간의 거래량은 10% 이상 감소했고, 특히 전체 거래 중 70% 정도를 차지하는 전용 40㎡ 이하 초소형에서 거래 감소가 두드러졌다. 대출금리 인상으로 레버리지 효과가 반감된 데다, 주거면적이 협소해 임차수요 확보가 쉽지 않은 부분이 투자 매력을 저하시킨 원인으로 파악된다.

여경희 부동산R114 수석연구원은 "오피스텔 거래가 얼어붙기 시작한 시점은 금리 인상이 가팔랐던 작년 하반기 이후부터"라며 "올해 4월 오피스텔 담보대출의 DSR(총부채원리금상환비율) 산정 방식이 만기 8년에서 일반주택과 같은 방식으로 개선되면서 대출한도가 늘었지만 투자자들의 관심을 환기시키기에는 역부족이었다"고 진단했다.

오피스텔은 건설경기 침체 영향으로 신규 공급시장도 크게 위축됐다. 전국 오피스텔 분양물량은 시장 호황기였던 2021년 5만6724실에서 2022년 2만6314실에 이어 올해는 1만6308실로 급감했다. 오피스텔 분양물량이 1만 실 대로 낮아진 것은 2010년(1만4762실) 이후 13년 만에 처음이다.

입주도 2023년 5만4612실에서 2024년 예정 물량이 3분의 2 수준인 2만9989실에 불과해, 초과 공급에서 위축으로 빠르게 태세 전환하는 분위기다. 특히 올해 분양물량이 급감했고, 분양부터 입주까지 2~3년여 정도 소요된다는 점을 감안할 때 2026년 입주물량은 2만 실 이내에 그칠 것으로 예상된다.

신규 오피스텔 공급물량의 희소성이 그 어느 때보다 커진 상황이지만, 시장의 냉랭한 분위기는 계속되고 있다. 오피스텔 청약은 통장 유무 및 주택 소유 여부와 상관없이 접수 가능해 진입 문턱이 낮지만, 시세 하락과 분양가 인상, 아파트 선호 등이 맞물리면서 좀처럼 활기를 찾지 못하고 있다. 오피스텔 청약경쟁률은 △2021년 26.0대 1 △2022년 5.3대 1 △2023년 9.0대 1로 작년 이후 한 자릿수 성적을 유지했다.

다만 예외적으로 높은 경쟁률을 나타낸 사례도 있다. 교통 및 업무지구 접근성이 좋은 브랜드 오피스텔인 △서울 용산구 한강로2가 '용산호반써밋에이디션(106.6대 1)' △경기 구리시 인창동 '구리역롯데캐슬더센트럴(33.2대 1)' △충북 청주시 송절동 '신영지웰푸르지오테크노폴리스센트럴(28.2대 1)'은 두 자릿수 이상의 경쟁률을 기록했다. 이미 검증된 지역, 안정적인 임차수요 확보에 무게중심을 둔 투자로 해석할 수 있으며, 따라서 인프라가 미조성된 신도시, 택지지구에서 공급되는 오피스텔은 상당 기간 고전할 가능성이 높다.

여경희 수석연구원은 "정부가 빠른 주택공급을 위해 비아파트에 대한 금융 지원을 강화했지만, 건설 사업 수익성을 담보하기 어려운 상황인만큼 공급 확대 효과는 제한될 전망"이라면서도 "다만 최근 국토부 장관 후보자가 '비아파트 중심의 공급 정책'으로 전환을 언급한 점은 주목된다. 오피스텔 주택 수 제외 등 추가 규제 완화 논의가 이뤄질 경우, 수급에 긍정적 요인으로 작용할 수 있다"고 진단했다.

이미연기자 enero20@dt.co.kr