고금리에 3기 신도시 택지도 안팔린다

고양창릉 건설사 입찰 '0'
5년 후에야 분양 가능해
대출 장기간 묶이고 부담 커
'분상제 적용' 수익성도 낮아
"3기 신도시 공급 차질 우려"

PF 시장이 어려워지면서 알짜 택지지구도 팔리지 않고 있다. 사진은 3기 신도시로 추진 중인 고양 창릉지구 전경. 매경DB

한국토지주택공사(LH)가 3기 신도시 고양 창릉지구에서 공급하는 첫 필지 매각 입찰에 나선 건설사가 없는 것으로 확인됐다. 공공택지는 과거 일부 건설사들이 편법으로 계열사를 동원해 '벌떼 입찰'을 할 정도로 인기가 있었지만 최근엔 건설사들로부터 외면받고 있다. 이는 고금리와 공사비 인상 여파로 수익성을 담보하기 어렵기 때문인 것으로 풀이된다.

18일 건설업계에 따르면 LH가 모집 공고한 공동주택 용지 C-1블록은 지난 15일 접수가 마감됐지만 주인을 찾지 못했다. LH는 지난달에도 매각 공고를 냈지만 입찰한 곳이 없어 이번에 다시 공고를 낸 바 있다. 창릉지구 C-1블록은 공동주택 용지로, 면적 4만1488㎡(약 1만2550평)에 593가구 규모다. 건폐율은 50% 이하, 용적률은 200% 이하다. 공급가는 2479억원으로 3.3㎡당 1975만원 수준으로 산정됐다. 최근 3년간 300가구 이상 주택건설 실적이 있는 건설사를 대상으로 1순위를 모집했지만 유찰됐다. 이에 LH는 주택건설사업자 전체를 대상으로 2순위 매각 절차를 진행하고 있다.

이 필지가 건설사들에 외면받는 이유 중 하나는 토지 사용 기간이 지나치게 많이 남았기 때문이다. 이 필지의 사용 가능 시기는 2028년 6월 30일로 4년6개월이나 남았다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 "건설사들은 보통 1~2년 이내 분양할 수 있는 토지를 선호한다"며 "5년 뒤 사용 가능한 택지를 사면 다른 기회를 놓칠 수 있다는 우려가 영향을 미쳤을 것"이라고 말했다. 이와 관련해 LH 관계자는 "3기 신도시 공동주택 조기 공급을 위해 선제적으로 나섰다"고 설명했다.

부동산 시장의 불확실성도 이번 유찰의 원인으로 꼽힌다. 허윤경 한국건설산업연구원 연구위원은 "해당 필지는 공공택지이다 보니 분양가상한제를 적용받게 된다"며 "수익성을 내기 어렵다고 판단한 건설사들이 입찰에 선뜻 나서기 어려웠던 것으로 보인다"고 말했다. 이외에도 해당 필지는 85㎡ 초과 대형 면적만 공급 가능해 분양에 부담을 느낀 건설사들이 땅 매입을 꺼린 것으로 분석된다.

3기 신도시 내 다른 필지 매각도 어려움을 겪고 있다. LH는 지난달 하남교산지구 주상복합용지6 모집 공고를 냈지만 택지를 사겠다는 건설사가 없어 유찰됐다. 이 필지는 주상복합 공급 용지로 공급가 1459억원에 나왔지만 주인을 찾지 못했다. 남양주왕숙2 B04블록 필지도 매각이 불발돼 LH가 여전히 땅을 보유하고 있다.

이처럼 3기 신도시 택지가 팔리지 않는 근본적인 원인은 프로젝트 파이낸싱(PF) 시장의 자금 경색으로 시행·시공사가 자금 조달에 어려움을 겪고 있기 때문이다. 이진 한국부동산개발협회 정책연구실장은 "토지 매입을 위한 브리지론이 사실상 문을 닫고 있는 상태이기 때문에 자기 자본이 충분하지 않으면 입찰에 나서기 쉽지 않다"고 말했다.

주택을 공급하기 위한 첫 단계인 택지 매각이 불발되며 주택 공급 부족 우려가 커지고 있다. 박상우 차기 국토교통부 장관 후보자는 이날 국회에 제출한 인사청문회 답변서에서 "기존에 추진 중인 공급계획의 이행 상황을 면밀히 점검해 도심 내 유휴지 적극 활용, 자금 조달 지원 등을 통한 주택 공급 활성화를 위해 노력하겠다"고 밝혔다. 그는 PF 부실 우려와 관련해서는 "부동산 PF 부실화가 건설기업, 수분양자, 협력업체 등의 피해로 확산되지 않도록 지원 정책을 적극 추진하겠다"고 했다.

[김유신 기자]