[법] 지역주택조합의 총회 의결사항과 그 위반의 효력

지역주택조합의 총회의결사항
주택법 시행령 제20조 제2항 9호는 조합규약에 총회의 의결을 필요로 하는 사항과 그 의결정족수 및 의결절차에 관한 사항이 포함되어야 한다고 규정하고 있다. 또한 주택법 시행령 제20조 제3항은 위와 같은 내용에도 불구하고 국토교통부령으로 정하는 사항은 반드시 총회의 의결을 거쳐야 한다고 규정하고 있으며 이에 따라 주택법 시행규칙 제7조 제5항은 총회의결을 거쳐야 하는 사항으로 조합규약의 변경, 자금의 차입과 그 방법·이자율 및 상환방법, 예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약의 체결, 업무대행자의 선정·변경 및 업무대행계약의 체결, 시공자의 선정·변경 및 공사계약의 체결, 조합임원의 선임 및 해임등을 규정하고 있다.

지역주택조합이 총회의결없이 보증계약을 체결한 경우의 효력
지역주택조합이 총회의결 없이 보증계약을 체결한 경우는 예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약의 체결에 해당하므로 총회의 의결을 거쳐야 한다. 그런데 이를 위반하여 조합이 조합원들에게 알리지도 않고 보증계약을 체결한 경우 그러한 계약의 효력을 두고 무효로 볼 수 있느냐에 관하여 그동안 판례의 태도가 다소 엇갈리고 있었다.

그러나 최근 대법원 2022. 8. 25. 선고 2021다231734판결은 이러한 계약의 효력이 무효라고 판시하였다. 지역주택조합에 내제된 공공성을 고려해야 하고 조합의 총회의결 절차를 조합원들의 권리와 의무에 직접적인 영향을 미치는 사항에 대하여 조합원들의 의사가 직접 반영될 수 있도록 하는 실질적 절차로 볼 수 있기 때문이다. 또한 이를 통해 임원의 전횡을 사전에 방지하고 조합원들을 보호하고자 하는 법의 목적이 있기 때문에 위와 같은 계약의 효력을 무효로 볼 수 있는 것이다.

업무대행사와 추진위원회의 용역 계약이 총회 의결 없이 체결된 경우
주택법 시행규칙 제7조는 조합이 업무대행계약을 체결 할 때에도 총회의결을 거칠 것을 규정하고 있다. 따라서 위와 같은 대법원 판례에 따른다면 총회결의 없이 체결한 업무대행계약은 무효인 것이다. 나아가 비록 추진위원회 단계에서 용역계약을 체결하고 조합설립 시 총회를 거치지 못한 경우에도 부산지방법원 2023. 2. 8. 선고 2020가합50955 판결은 제3자가 추진위원회와 계약을 체결한 경우 장차 설립될 지역주택조합에 승계되어 조합원들에게 상당한 부담이 될 계약의 체결로 볼 수 있어 계약의 효력이 없다고 판시한 바 있다.

전세경 변호사/사진제공= 로투마니(Lotumani)법률그룹

업무대행비의 집행과 총회의결의 필요성
지역주택조합 사업과 관련하여 최근 논란이 되고 있는 조합원들의 피해 사례는 추진위원회나 업무대행사가 조합원들을 배제하고 전횡적으로 사업을 운영하고 자금을 집행하는 것들에 집중되어 있다. 십시일반 조합원 분담금을 모아서 사업 부지를 매입해야 하는데 어느 날 신탁 계좌를 확인하여 보면 그 많던 돈들이 공중분해 되어 있는 것을 심심치 않게 목격할 수 있다.

업무대행사가 조합원들을 모집하느라고 추진위원회에 자금을 먼저 대여하고 이를 조합원 분담금에서 한번에 인출하여 자금을 회수하는 등으로 사업자금이 먼저 다른 곳에 다 소진되어 버리는 경우가 있다. 만일 업무대행사가 추진위원회와 내부적으로 결탁되어 있을 경우 그러한 업무대행비의 책정과 집행은 아무런 감시 없이 이루어질 수 있어서 이는 조합원들의 피해로 귀결되는 것이다.

결국 총회의결사항에 위와 같은 내용이 반영되어야 하며 구체적으로는 업무대행계약의 체결에서 나아가 업무대행비의 집행 역시도 총회의결 사항으로 하여야 할 필요성이 있다. 위와 같은 내용으로 주택법의 개정이 이루어 지기를 기대해 본다. /글 로투마니(Lotumani)법률그룹 전세경 변호사

허남이 기자 nyheoo@mt.co.kr