고공행진 분양가에 청약도 ‘옥석고르기’ 심화

부동산R114 결산&전망

[헤럴드경제=박자연 기자]내년에도 신축 아파트 공급 부족 이슈와 나날이 높아지는 분양가 등은 내 집 마련 수요층의 조급함을 더욱 자극할 것으로 보인다. 다만 고금리 기조와 대출축소로 인해 자금부담이 가중됨에 따라 분양가상한제 적용 여부, 적정 분양가 등에 따른 수요 집중과 입지 및 상품성 등을 고루 갖춘 단지에 청약 통장이 몰리는 선별청약 양상은 계속될 전망이다.

▶분양지연으로 공급 가뭄…청약은 지역별 양극화=올해 전국에는 23만1549가구(예정물량 포함)가 공급됐다. 2010년 17만2670가구 이후 13년만에 최저 수준이다. 올 상반기 분양실적은 7만4723가구로 2022년(16만5436가구) 같은 기간 대비 45% 수준에 그쳤다. 미분양으로 인한 자금흐름 악화와 원자잿값 및 인건비 인상 등에 따른 분양가 상승 압력이 커짐에 따라 건설사들의 분양 지연 사례가 늘어난 영향이다.

3분기부터는 서울 및 수도권을 중심으로 부동산 시장의 연착륙 가능성이 높아지고, 청약 시장 분위기가 개선되면서 4분기에만 연간 총 공급량의 절반에 가까운 10만5190가구가 집중됐다. 그럼에도 지방도시를 중심으로 분양시장의 위축된 분위기가 이어지고 있어, 연말 분양예정 물량이 내년으로 이월되는 사례가 다수 발생할 것으로 예상된다. 특히 미분양 누적 리스크가 해소되지 않은 대구, 울산 등은 2024년 상반기까지도 공급 재개에 조심스러운 움직임이 이어질 전망이다.

전국 아파트 평균 청약경쟁률은 12.3대 1로, 2022년(7.5대 1) 대비 소폭 상승하며 두 자릿수를 회복했다. 하지만 지역별 청약양극화는 더욱 심화된 것으로 나타났다. 평균 청약경쟁률이 전국 평균을 상회한 지역이 지난해는 8곳이었지만 올해는 3곳에 불과했고, 1대 1 청약경쟁률에 못 미친 미달 지역은 2곳에서 3곳으로 확대됐다.

서울은 평균 청약경쟁률이 59.5대 1을 기록하며 전국에서 청약열기가 가장 뜨거웠다. 규제지역 추첨제 확대와 1·3대책 영향으로 강남3구(강남, 송파, 서초) 및 용산구를 제외한 서울 전역이 규제지역에서 해제되면서 금융, 세금, 청약제도 등의 기준 완화로 청약시장 진입 문턱이 낮아졌다. 또한 규제지역 내 다주택자 주택담보대출 허용(LTV 0%→30%)과 중도금 대출 분양가 상한선(12억원 한도) 등이 폐지됨에 따라 청약 당첨자의 자금 조달 부담 또한 줄며 고조된 청약 흐름을 나타냈다. 지방에서도 충북, 대전 등은 산업단지 인접지와 분양가상한제 적용 단지를 중심으로 청약성적이 좋았다. 신축 아파트 공급 진도율이 저조한 상황에서 내년에도 분양가 인상이 불가피할 것으로 예상됨에 따라 대기 수요가 꾸준한 인기지역은 서둘러 청약 기회를 선점하려는 움직임이 이어질 전망이다. 다만 고금리 장기화로 수요층의 금융비용 부담이 커진 만큼 단지별 분양가 적정성과 입지 및 상품의 특장점 유무에 따라 선별청약 경향이 더욱 뚜렷해질 것으로 예상된다.

▶전년 대비 285만원 오른 분양가, 내년에도 또 오른다=올해 전국 3.3㎡당 평균 아파트 분양가는 1806만원으로 집계됐다. 지난해 1521만원에 비해 285만원 급등했다. 규제지역 해제로 민간택지 분양가상한제 적용 지역이 서울 강남3구 및 용산구로 축소된 데 이어, HUG(주택도시보증공사)의 고분양가 관리대상에서도 벗어나면서 높아지는 분양가에 제동을 걸 만한 장치가 사라진 영향이 크다. 내년에는 '2030 국토교통 탄소중립 로드맵'에 의해 제로에너지건축물 인증이 의무화됨에 따라 건축비용이 늘어날 가능성이 높다. 또한 국제 정세 불안으로 원자재값 변동성이 커지며 추가적인 분양가 인상이 불가피할 전망이다.

서울의 3.3㎡당 평균 아파트 분양가격은 3529만원으로 지난해 3476만원 보다 소폭 상승했다. 마포, 성동, 동대문구 등에서 전용 84㎡ 기준 13~14억원대로 분양가가 책정되며 높은 분양가 수준을 유지했다. 제주가 평균 분양가격 2447만원으로 전국에서 두 번째로 높았고 ▷광주 2131만원 ▷부산 1952만원 ▷경기 1885만원 순으로 집계됐다. 울산과 대구 등은 위축된 분양경기가 반영되며 지난해보다 평균 분양가가 낮았다.

▶인허가, 착공 감소…신도시 추가공급 해법될까=고금리, 원자재 가격 상승, PF시장 경색 등으로 주택공급 여건이 악화되면서 장래 주택 수급불균형이 우려되는 상황이다. 주택 인허가(1~10월)는 지난해 동기 대비 36%(42.8만호→27.3만호)낮아졌고, 착공 실적도 14.1만호로 2022년(33만호) 같은 기간 보다 57.2% 감소했다.

정부는 공공주택 공급물량 확대와 민간의 신규 인허가 촉진 및 착공 조기화를 유도하기 위해 ‘9.26 주택공급 활성화 방안’을 발표했다. 공공주택 물량 확충을 위해 3기 신도시 등 3만호를 포함해 신규택지 8만5,000호, 민간물량 공공전환을 통한 5000호 등 총 12만호 추가 공급을 예고했다. 또한 민간주택시장의 원활한 자금조달을 위해 PF대출 보증 확대 및 중도금 대출 지원 등 금융지원을 확대하고 분양가상한제 적용 주택의 실거주의무 폐지 등 규제 정상화 입법도 완료할 예정이다.

정부가 적극적으로 공급 의지를 표명하고 있지만 높은 금리수준과 업황 부진이 길어질 경우 PF부실 위험 규모가 확대되고, 계획한 공급사업 실행이 불투명해질 가능성도 배제할 수 없다. 공공주택의 차질 없는 공급과 더불어 수요 회복이 빠르게 이뤄져야만 민간건설사의 참여를 독려해 공급 확대를 극대화할 수 있다. 또한 2024년 총선 결과에 따른 주택 정책 흐름도 변수가 될 수 있어 예의주시할 필요가 있다.

▶내년도 지역·입지별 '선별청약'이어질듯=내년 분양시장은 서울 등 일부 선호지역 내에서도 입지와 단지별 분양가 수준에 따라 청약 온도차가 심화되는 한 해가 될 전망이다.

서울은 올해 분양일정이 연기됐던 강남3구 정비사업지 대어들이 몰려온다. 강남구 ‘청담르엘’, 서초구 ‘아크로리츠카운티’, 송파구 ‘잠실래미안아이파크’ 등이 내년 분양을 예고하고 있다. 분양가상한제 적용과 추첨제 확대로 청약 수요자들의 이목이 집중될 것으로 예상된다.

무주택 신혼부부 및 청년층은 도심지 주변 공공분양 아파트도 주목할 만하다. 내년에는 뉴:홈 사전청약분 1만호가 공급 예정이다. 신생아 특별공급 신설을 비롯해 부부 개별 특별공급 신청 허용 등 공공분양 특별공급 기준이 완화됨에 따라 내 집 마련 기회가 확대될 전망이다.

비수도권은 사업성 확보가 불투명해 공급물량에 대한 변동성이 큰 상황이다. 부동산R114 관계자는 “청약 대기자들은 산업단지 등 양질의 일자리가 풍부한 지역과 개발 및 교통호재 여부 등을 고려해 비교적 수요가 뒷받침될 수 있는 단지 위주로 선별청약하는 ‘족집게 청약’ 전략이 필요해 보인다”고 제언했다.

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