서울 ‘알짜 재개발’ 프리미엄 급락… 급매 속출

PF부실 등 건설업 위기감 확산

18일 오전 서울 서대문구 북아현3구역 내 한 부동산중개사무소 앞에 재개발 물건 소개 전단이 여러 장 붙어 있다. 최근 공사비 폭등에 따라 조합원들이 내야 할 추가분담금 수준이 높아지면서 재개발 물건에 붙은 웃돈이 급락하고 있다. 김동훈 기자

건설 자재 가격과 금융 조달 비용이 치솟고, 부동산 시장이 본격적으로 조정 국면에 진입하면서 ‘알짜’로 꼽혔던 서울 재정비 사업에서도 ‘프리미엄(웃돈)’이 대폭 축소된 매물이 쏟아지고 있다. 수억 원에 달하는 추가 분담금 ‘폭탄’에 조합과 건설사 간 공사비 갈등은 물론, 조합원 간의 내분이 곳곳에서 터져 나오면서 아예 정비사업이 멈추는 곳도 속출하고 있다. 지난 9월 말 기준 국내 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출 규모가 134조3000억 원에 이르는 등 부동산 PF 부실로 인해 중견·지방 건설사의 위기감이 확산하고 있다.

18일 부동산 업계에 따르면, 정비 사업 수익성에 대한 불확실성이 커지면서 재개발 물건의 프리미엄이 급락하고 있다. 서울 서대문구 ‘북아현3구역’의 30평대 아파트를 분양받을 수 있는 물건의 프리미엄은 지난 9∼10월까지도 6억 원 중반대에 형성돼 있었으나 5억 원 중반대로 프리미엄을 낮춘 급매물이 나오고 있다. 관리처분인가를 앞둔 노원구 ‘상계2구역’은 2년 전 프리미엄이 4억 원대까지 치솟았지만, 5000만 원 이하 프리미엄 물건까지 등장했다. 강북 재개발 ‘최대어’인 은평구 ‘대조1구역’은 착공 1년이 지나도록 현대건설에 공사비를 지급하지 않아 연말 공사 중단 위기에 처했다.

부동산 PF 부실 위기감이 증폭되면서 대주단 협약을 통해 대출 만기를 연장해주던 금융당국도 PF ‘옥석 가리기’로 정책을 전환했다. 금융권의 자체 정리도 빨라져 경·공매가 진행 중인 PF 사업장은 지난해 말 70개에서 올해 9월 말 120개로 늘었다.

김영주·박정경 기자