공사비 인상, 인허가 줄어 입주, 분양 물량 절벽에 신축 아파트 선점 나서는 수요자들

2년 뒤 전국의 아파트 입주 물량이 올해에 비해 약 12만5000가구 줄어들면서 ‘입주 절벽’ 우려가 나오고 있다.

부동산R114에 따르면 2025년 전국의 아파트 입주 예상 물량은 24만1785가구로, 올해(36만7635가구)와 비교해 12만5850가구 감소할 것으로 추산된다. 이는 2013년 19만9633가구를 기록한 이래 가장 적은 수준이다.

지난해부터 시작된 부동산 시장 침체 여파로 분양이 대폭 줄어든 것이 이 같은 입주 물량 감소로 이어진 것으로 분석된다. 실제로 2020년과 2021년에는 7만 가구 이상이 전국에 일반 분양됐으나 지난해는 6만804가구로 전년 대비 1만 가구 이상 줄었고, 올해는 5만 가구를 밑도는 것으로 추산된다.

여기에 인건비, 원자재비 등의 상승으로 분양가가 가파르게 오르고 있어 입주 대란이 예고되는 상황이다.

부동산R114에 따르면 서울 민간 아파트의 3.3㎡(평)당 분양가는 3200만원 선을 돌파해 수요자들의 부담이 가중되고 있다. 올해 초부터 지속적인 상승세를 타며 역대 기록을 경신하기 시작한 것이다. 지난 9월 ㎡ 3200만원을 기록한 뒤 10월에는 3215만 5200원으로 또 한번 상승했다.

전국 신축 단지 분양가도 매년 우상향 곡선을 그리고 있다. 지난 2021년 전국 3.3㎡당 분양가는 1305만원이었는데 2022년에는 16.63%(217만원) 상승한 1523만원을 기록했다. 올해 상승폭은 더욱 커졌다. 지난 10월까지 집계된 평균 분양가는 1812만원으로 전년 평균 대비 무려 19.98%(289만원) 상승했다.

내년 분양가는 더욱 오를 가능성이 높다. 인건비를 비롯해 자재비 인상 등 각종 요인이 분양가에 영향을 미칠 것으로 예상되기 때문이다.

우선, 원자재 가격이 상승 중이다. 건설 주요 자재인 철근과 시멘트 가격이 2년 전보다 급등했고 공사비 역시 큰 폭으로 증가했다. 건축 시 주요 원재료로 사용되는 시멘트의 경우 올해만 해도 10% 이상 올랐다.

정부가 매년 9월 정기고시하고 있는 기본형건축비는 올해 1㎡당 197만6000원을 기록했다. 이는 지난해 9월 고시가격인 190만4000원과 비교하면 7만2000원 오른 금액이며, 5년 전인 2018년 9월 159만7000원과 비교하면 37만9000원이 올랐다.

이에 따라 주요 재건축 단지도 공사비 인상으로 골머리를 앓고 있다. 시공사와 조합 간 공사비 협상이 결렬되면서 공사가 중단되거나 심한 경우 조합이 시공사와의 계약을 해지하는 경우도 발생하고 있다.

여기에 극적으로 협의를 마치더라도 조합원들의 추가 분담금도 큰 부담으로 작용하고 있다. 공사비가 오른다는 것은 결국 사업 비용을 추가적으로 충당해야 하는 것이고, 재건축 단지의 특성상 조합원들이 추가 비용을 지급해야 하는 것이기 때문이다.

이런 상황 속에서 발 빠른 수요자들은 입주 절벽 전에 분양가 상승의 여파를 크게 받지 않은 데다 분담금 상승 부담도 없는 기존에 공급 중인 신축 단지들로 눈길을 돌리고 있다.

대표적인 단지로 남양주의 ‘빌리브 센트하이’가 있다. 단지는 신세계건설이 시공, 최고 29층 높이에 전용면적 84~98㎡ 250가구다. GTX-B 노선 마석역이 도보거리에 위치하며, 수도권 제2순환고속도로 포천~남양주 화도, 남양주 화도~조안 구간 개통에 따른 수혜가 기대된다.

< 빌리브 센트하이 광역조감도 >

빌리브 센트하이는 이와 같은 두 가지 대형 교통 호재를 앞둔 데다 마석에서 가장 편리하고 풍부한 인프라를 누릴 수 있는 단지로 롯데마트, 마석5일장, 병원, 영화관 등이 인근에 위치해 있으며 경기도에 3곳 밖에 없는 사립 초등학교 중 경기 북부 지역에 유일하게 위치한 ‘심석초’ 그리고 단지 인근 500m 내 송라초, 마석초, 창현초, 마석중, 심석중, 심석고 등 명품 학세권을 누릴 수 있어 교통 환경과 더불어 일류 교육 환경까지 품에 안은 마석 지역의 랜드마크가 될 것으로 보인다.

한편, 빌리브 센트하이는 현재 수도권제2순환고속도로와 GTX-B 노선 관련 개발 호재에 힘입어 순조로이 계약을 진행하고 있으며 일부 타입은 마감된 것으로 알려져 있다. 단지 견본주택은 경기도 구리시 동구릉로 일대에 위치해 있다.