[법률S토리] 무허가 미등기 건물, 매매해도 문제 없을까?

사진=이미지투데이

#. A씨는 노후 안정적인 생활자금을 확보하기 위해 월세수익이 보장되는 다가구 주택을 매입하려고 한다. 최근 원하는 수익이 보장되는 매물을 소개받았는데 토지는 등기부가 있으나 건물의 경우 사용승인을 얻지 못해 건물이 무허가, 미등기 건물이라고 한다. 공인중개사는 불안해하는 A씨에게 근처 다가구 주택 중에는 무허가, 미등기인 경우가 많고 무허가, 미등기 건물이어도 촉탁등기는 가능하다는 점, 토지 등기부는 제한물권 없이 깨끗하다는 점을 들어 거래해도 무리가 없다고 매입을 권유했다. 그러나 A씨는 건물의 등기를 이전 받을 수 없다는 점으로 매매하기 불안하고 미등기 건물을 임대놓을 때도 혹시나 문제가 있지 않을까 우려돼 매입을 주저하고 있다.

무허가 건물은 건축법을 위반한 사항이 있어 건물로 사용해도 된다는 허가를 받지 못한 위법 건축물로 건축물 대장이 존재하지 않는다.

등기를 위해서는 건축물 대장이 필수적으로 첨부돼야 하는데 건축물 대장이 없다 보니 무허가 건물은 미등기 건물이 되고 이전등기가 불가하다.

민법 187조에 따르면 부동산은 등기하지 않으면 처분할 수 없다. 따라서 미등기건물의 경우 처분할 수 없기 때문에 미등기건물의 양수인은 이전 등기를 득하지 않은 이상 건물 소유권을 취득할 수 없다.

대법원 역시 명시적으로 무허가 미등기 건물의 양수인은 그 소유권이전등기를 경료하지 않는 한 그 건물의 소유권을 취득할 수 없고 소유권에 준하는 관습상의 물권이 있다고도 할 수 없고 현행법상 사실상의 소유권이라고 하는 포괄적인 권리 또는 법률상의 지위를 인정하기도 어렵다고 판단했다.

결론적으로 무허가 미등기 건물에 대한 매매계약을 체결할 수는 있지만 A씨의 지위는 소유권을 취득할 수 없고 사실상 그 건물을 처분할 수 있는 지위가 인정되는 애매한 법률관계에 있게 된다.

특히 무허가 건물의 경우 건축법 위반 사항에 대한 철거 또는 원상회복명령이 있을 수 있고 불이행시 이행할 때까지 이행강제금이 부과될 수도 있다는 점도 매매 시 주의할 사항이다.

이행강제금이란 무허가 건축물에 대한 철거 또는 원상회복명령에 따르지 않으면 내야 하는 금전적인 제재로 1회적인 조치로 끝나지 않는다.

다만 주택임차인의 보호에 있어서는 무허가 미등기 건물이라고 하더라도 주택임대차보호법의 적용대상이 되는 것으로 보는 것이 대법원의 입장이다.

즉 주택임대차보호법은 주택의 임대차에 관해 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하고 있고 주택의 전부 또는 일부의 임대차에 관해 적용된다고 규정하고 있을 뿐 임차주택이 관할관청의 허가를 받은 건물인지 등기를 마친 건물인지 아닌지를 구별하지 않는다.

어느 건물이 국민의 주거생활의 용도로 사용되는 주택에 해당하는 이상 비록 그 건물에 관해 아직 등기를 마치지 않았거나 등기가 이질 수 없는 사정이 있다고 하더라도 다른 특별한 규정이 없는 한 같은 법의 적용대상이 된다고 본다.

지혜진 KB국민은행 WM스타자문단 변호사
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