상계동 희망촌, 상계3구역 연계 개발 무산…용도지구 변경 한가닥 희망

[르포]60년전 철거민 모여 생겨난 상계동 희망촌 갔더니
난개발 열악한 주거환경 개발 구상 30년 전부터 나왔지만
사업성 낮고 이해엇갈려 표류…자연녹지구역 해제가 관건
3구역 개발 발맞춰 수용개발 준비…"집 산다는 사람 없어"
시·노원구, 일반주거지 변경 추진…3구역재개발 성공 변수

[이데일리 전재욱 기자] “기름보일러는 비싸서 못쓰고, 대부분 연탄을 때요.”

지난 15일 찾은 서울 노원구 상계동 불암산 자락의 희망촌. 다 타버린 연탄이 집집 대문 앞에 버려져 있었다. 이곳은 도시가스조차 들어오지 않는다. 등유나 연탄으로 난방하며 겨울을 난다. 해마다 이맘때면 공공과 민간의 여러 단체가 동네에 연탄을 무료로 넣어준다고 한다. 정치인과 기업인이 찾아와 연탄 봉사활동 사진을 찍고 돌아가는 것도 이 무렵이다.

희망촌 골목길에 설치해둔 소화기. 뒤로는 가정에서 쓰는 엘피지가스통이 보인다.(사진=전재욱 기자)

희망촌은 60년 전 즈음 도심 정비사업으로 발생한 철거민이 모여들어 생겼다. 하나둘 모이더니 어느새 235가구 규모의 동네가 됐다. 문제는 이런 식으로 주민이 터를 잡은 땅이 서울시와 산림청 소유라는 것이다. 나중에 주민을 상대로 땅을 매각했으나 형편이 어려운 상당수는 응하지 못했다. 현재 토지 지분은 개인이 절반가량을 가지고 시유지가 38%다. 나머지는 산림청이 소유한 녹지다.

중학교 2학년에 마을로 이사 와서 올해 칠순을 맞았다는 황기영씨는 “땅을 불하(매각)받지 않은 주민이 시에 내는 변상금은 연간 십만 원대다”며 “토지가 없는 이들은 동네가 개발되는 걸 반기지 않는다”고 말했다.

개발 얘기가 나온 지는 30년도 더 됐다. 허겁지겁 집을 짓다 보니 난개발이 이뤄졌다. 집과 집 사이로 난 골목은 폭이 1m 남짓이다. 1996년 주거환경개선 사업지구로 지정되면서 개발이 가시화하는 듯했으나 이해가 충돌하면서 사업은 표류했다. 2005년 상계뉴타운이 들어서면서 희망이 보였다. 3구역과 함께 사업을 추진했지만 2014년 주민 찬성으로 자체 해지됐다. 뉴타운에서 떨어져나온 상계3구역이 2021년부터 공공재개발을 추진하면서 다시금 전기를 맞았다.

성인 한 명이 지나기에도 꽉 차는 좁은 희망촌 골목길. 맨 앞집에 공실 표지가 붙어 있다.(사진=전재욱 기자)

그러나 3구역은 희망촌과 함께 개발하기를 반대했다. 이면도로를 하나 두고 맞닿아 있지만 3구역은 일반주거구역이고 희망촌은 자연녹지구역으로 갈리는 탓이다. 희망촌에 집을 지으면 건폐율 20%에 용적률 50%이고 층수는 4층 이하로 제한된다. 3구역은 종 상향을 통해 용적률을 250%까지 높여 고층 아파트를 지으려고 구상한다. 만약 3구역이 희망촌과 함께 개발을 추진하면 손해를 감수해야 한다.

희망촌을 개발하려면 용도지구를 일반주거지역으로 변경해야 한다. 노원구청과 서울시는 이렇게 지구를 변경하는 방안을 검토하고 있다. 이를 마무리하면 토지 수용을 통해 개발할 계획이다. 다만 3구역 공공재개발이 성공할지가 변수다. 독자적인 개발은 사업성이 낮아 성공하기 어려워서다. 지금 희망촌 절반이 빈집이다. 관할 노원구청도 정확한 공실 규모를 모른다. 3구역의 공인중개사 A씨는 “희망촌은 3구역에서 분리돼 토지거래허가제가 해제됐지만 판다는 사람만 있지 산다는 사람은 없다”고 했다.

희망촌 주택에서 쓰고 내버린 연탄재.(사진=전재욱 기자)

전재욱 (imfew@edaily.co.kr)