"당분간 집값 2차 조정 이어져···서울은 2025년 이후에나 재반등" [집슐랭]

■부동산 전문가 50인 설문
"지금은 추가 침체국면 초입" 58%
美금리 내려도 집값 반등 쉽지않아
실수요자 내년 하반기 매수 고려할만
수도권은 노후계획도시 특별법 주목
1기 신도시·하남·과천 등 수혜 예상

[서울경제]

국내 주택 가격은 지난해에 이어 올해 상반기까지 약세를 이어왔다. 전국 아파트를 기준으로 지난해는 연간 7.56%, 올해는 상반기까지 5.6%가량 떨어졌다. 서울 강남3구를 비롯해 서울부터 반등을 시작해 수도권까지 오르며 전국 아파트 값은 7월 이후 반등했으나 최근 다시 조정 양상을 보이고 있다. 전문가들은 급락에 따른 저가 매수세 유입, 특례 대출 상품으로 인한 일시적인 반등이 마무리됐으면 다시 적어도 내년까지 2차 조정이 이어질 것이라는 전망을 내놓고 있다. 일시적인 숨 고르기 국면은 아니라고 본 것이다. 고금리와 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 우려로 매수 수요가 위축돼 있는 상황이 상당 기간 이어질 수 있다는 진단이다. 이에 내 집 마련을 원하는 실수요자들은 적어도 내년 하반기까지 서두를 필요가 없다는 조언이 나왔다.

17일 서울경제신문이 건설주택포럼·건설주택정책연구원과 국내 부동산 전문가 50명을 대상으로 실시한 공동 설문조사에 따르면 응답자의 58%가 현재 전국적인 집값 침체를 ‘추가적인 침체 국면의 초입’이라고 평가했다. 이에 따라 주택 시장 침체가 2024년까지 이어진다고 본 전문가들은 절반(56%)을 넘었다. ‘2025년까지 지속된다’는 답변 비율도 36%에 달했다. 응답자들은 ‘높은 금리 지속(62%)’과 ‘부동산 PF 부실 및 자금경색(32%)’ 등을 하락의 이유로 꼽았다. 이에 따라 내년 총선 이후에도 하락세가 이어질 것으로 보는 응답자(42%)가 많았다. 다만 미국의 기준금리 인하가 가시화되는 하반기로 가면 하락세가 둔화될 수 있다는 의견도 만만치 않다. 이에 총선 이후에는 보합(26%) 또는 상승(28%)할 것이라는 답변도 총 44%에 달했다.

지역별로 살펴보면 내년 상반기 서울 집값이 5% 이상 하락한다고 답변한 전문가들은 28%로 ‘1~3% 하락(24%)’ ‘3~5% 하락(16%)’을 합치면 68%가 내년 상반기 서울 집값이 하락한다고 답변했다. 내년 집값 하락의 이유로 이들은 ‘높은 금리 지속(45.9%)’ ‘매수 수요 및 투자심리 위축(27.1%)’을 꼽았다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “적어도 내년 상반기까지는 주택 시장이 크게 바뀔 요소가 없다”며 “내년 미국에서 금리 인하가 세 차례 이뤄져도 국내 금리는 큰 차이가 없을 것으로 예상되는 데다 이미 한 번 냉각된 투자심리나 기대심리를 다시 반전시키는 것은 많은 힘이 필요하기 때문에 내년 상승 전환은 어렵다고 보고 있다”고 말했다.

서울 집값이 하락세를 이어갈 것으로 예상되면서 수도권과 지방 주택 시장에도 냉기가 흐를 것으로 전망됐다. 응답자 34%가 수도권 주택 매매 시장이 5% 이상 하락한다고 답했고 수도권 주택 매매 시장이 다시 재반등하는 시점은 대부분 2025년 이후를 꼽았다.

다만 수도권 주택 시장의 경우 최근 통과된 ‘노후계획도시 특별법’과 서울 편입 등이 변수로 지목됐다. 응답자 중 절반은 특별법이 수도권 주택 매매 가격을 밀어올릴 것이라고 답했다. 전문가들은 분당·일산 등 1기 신도시와 함께 서울과 인접한 지역인 하남·과천·광명 등을 상승 전환 가능성이 있는 지역으로 봤다.

지방 주택 매매 시장은 침체가 더 확실시됐다. 절반 이상(54%)이 5% 이상 하락한다고 답변했다. 3~5% 하락은 22%, 1~3% 하락은 16%를 차지했다.그나마 전문가들은 대전·세종·울산 등이 반등 가능성이 있다고 평가했다.

서울에서 주택을 구입한다면 적기를 언제로 보느냐에 대한 질문에 28%가 ‘내년 하반기’라고 대답했다. ‘2025년 상반기(24%)’와 ‘내년 상반기(20%)’가 뒤를 이었다. 지방의 경우 ‘2025년 상반기(28%)’까지 주택 구입 시기를 늦출 것을 추천했다.

주택 시장 침체가 이어져도 분양가는 계속 오를 것이라는 답변이 58%로 1위를 차지했다. 내 집 마련을 원하는 실수요자들은 적은 자금으로 3년 뒤 신축 프리미엄을 누릴 수 있는 ‘청약’이 여전히 유효하다는 의견도 제시됐다. 윤지해 부동산R114 수석연구원은 “분양가의 10%만 계약금으로 넣고 3년 뒤 새 집 입주를 확정지을 수 있다는 점에서 청약은 여전히 내 집 마련을 위한 가장 좋은 수단”이라며 “분양가상한제 적용을 받는 공공청약이 가장 좋지만 경쟁률이 높기 때문에 수도권 기준 시세와 비슷한 분양가로 나오는 곳은 청약을 넣어볼 만하다”고 말했다. 이어 “다만 입주 물량이 점점 줄어들고 내가 원하는 생활권에서 분양 단지가 나온다는 보장이 없기 때문에 내년 매수자 우위 시장일 때 정책 금융 지원을 받아 기축 매매를 통해 내 집 마련을 하는 방법도 추천한다”고 말했다.

*‘집슐랭 연재’ 구독을 하시면 부동산 시장 및 재테크와 관련한 유익한 정보를 실시간으로 생생하게 전달 받으실 수 있습니다.

변수연 기자 diver@sedaily.com