'래미안·자이' 다는 공공주택…공공성 확보 속 '운용'의 묘 찾아야[부동산백서]

민간이 분양하고 직접 시행한다…수익성엔 물음표
인센티브 과하면 '특혜' 시비…적정선 찾을 필요

남산을 찾은 시민이 서울 아파트단지를 바라보고 있다. 2023.12.1/뉴스1 ⓒ News1 박세연 기자

(서울=뉴스1) 황보준엽 기자 = 한국토지주택공사(LH)의 혁신안이 발표됐습니다. 독점체제였던 공공주택 사업 부문을 민간에 개방하고, 퇴직자가 재직하는 업체는 입찰을 원천차단하겠다는 것인데요. 이는 실제로 가능한 얘기일까요.

현재 공공주택 사업자는 특별법에 따라 LH 또는 지자체 산하 개발공사로 한정돼 있습니다. 민간 기업이 시행을 맡으면 공공주택이 아닌 것이죠. 민간도 공공주택 사업을 하긴 하지만 단순 도급이거나 공공과 지분을 나눠 공동 시행하는 방식으로 참여를 합니다.

그런데 정부는 이런 구조가 품질저하와 사업관리 소홀에 따른 감리부실, 하자빈발 등의 문제를 유발했다고 봤습니다. 온전히 민간 사업자가 공공주택을 지을 수 있도록 한 민간 단독 시행 방식을 도입하는 것도 이런 이유에서입니다.

대신 분양가와 공급기준 등은 현 공공주택과 동일 기준을 적용해 공공성을 확보하기로 했습니다. 가격은 기존만큼 저렴한데, 안단테가 아닌 자이와 래미안, 힐스테이트 등 국민이 선호하는 민간 브랜드를 쓴다고 합니다. 실수요자라면 누구나 반길 소식이죠.

그러나 말처럼 간단한 일만은 아닙니다. 공공주택은 수익성을 극대화할 수 있는 사업이 아니기 때문입니다. 민간 건설사 입장에선 수익을 올려야 하는데, 그게 쉽지 않으면 굳이 공공주택 사업을 할 필요가 없죠.

건설업계 얘기를 들어보면 긍정적으로는 평가는 하지만 실제 사업 참여 여부에 대해선 확답을 주진 않았습니다.

한 건설사 관계자는 "공공주택에 대한 민간건설사 직접시행은 주택 공급 확대 차원에서는 긍정적일 수 있다. 다만 민간은 무엇보다 수익성 확보가 가장 중요한데 최근 물가 상승에 따라 원가율이 매우 높아진 상황에서 공공주택 기준에 맞는 공사비로 참여하는 데에는 한계가 있다. 이러한 문제점을 보완할 수 있는 장치가 필요하다"고 말합니다.

즉, 정부가 어떤 유인책을 마련하느냐에 따라서 성패가 갈릴 가능성이 크다는 겁니다. 다만 인센티브가 과하다면 특혜 시비로 인해 공전할 가능성도 없지 않습니다.

여기서 또 중요한 것이 LH의 공공성입니다. LH는 공공분양에서 거둔 수익을 주거복지에 사용하는데, 이러한 이익이 민간에 집중된다면 주거복지 체계가 헐거워질 수 밖에 없습니다.

민간 개방에 따른 장점과 LH의 공공성을 훼손하지 않는 적정선을 찾는 것이 필요한 시점입니다.

wns8308@news1.kr