'소형주택' 부족…오피스텔이 대안 될까? [솜소미 부동산]

"역세권 중심으로 임차 수요 분산 가능성…환금성엔 한계도"

안다솜 기자가 딱딱한 주제의 부동산 관련 뉴스의 이면을 솜소미(촘촘히) 풀어주는 코너입니다

[아이뉴스24 안다솜 기자] 최근 1인 가구는 증가하는데 소형 주택 공급은 줄어들고 있어 나중엔 독신가구가 살 집이 부족할 수도 있다는 이야기가 들려오는데요. 업계에서는 공급 활성화를 위해 주거용 오피스텔을 주택 수 산정에서 제외해 달라는 등 규제 완화를 요구하는 목소리가 커지고 있습니다.

박상우 국토교통부 장관 후보자도 최근 비(非)아파트 주택에 대한 규제 완화 가능성을 시사했는데요. 그는 "과거 오랫동안 갖고 있던 아파트 중심의 사고에서 벗어나야 한다는 생각을 갖고 있다"며 "내 소득에 너무 지나치지 않은 지출 범위 내에서 가족이 단란하게 살 수 있는 터전이 집인데 그런 집들이 많이 공급돼 누구나 자기 형편에 맞는 튼튼하고 좋은 집에서 살 수 있도록 다양한 정책들을 개발하겠다"고 밝혔습니다.

일반적으로 아파트 선호도가 높은데 오피스텔 등 비아파트가 1인 가구 수요를 흡수할 수 있을까요. 문득 궁금해졌는데요, 찾아보니 오래 전부터 이런 고민들이 적지 않았던 것으로 나옵니다.

우선 1인 가구가 어느 정도 규모인지 확인해 볼까요. 통계청 집계에 따르면 지난해 말 기준 우리나라 총가구수는 2천1774만가구인데요. 이 중 1인 가구가 750만가구로 전체 가구의 34.5% 수준에 달하는 것으로 나타났습니다. 2030년쯤에는 1인 가구 비중이 40%에 달할 것으로 전망됩니다.

1인 가구가 증가하면서 소형 주택의 필요성은 갈수록 높아지지만 공급은 줄어들 것으로 예상됩니다.

주택산업연구원에 따르면 1인 가구의 90% 이상이 거주하는 전용면적 60㎡ 이하 소형주택의 인허가(2023년 1~9월) 물량은 전년 대비 33.6% 감소했는데요. 특히 독신가구가 주로 거주하는 다가구와 오피스텔 인허가 실적을 보면 작년 동기 대비 60.1%나 줄었습니다.

주산연은 "내년 하반기부터 금리하락과 경기회복이 겹칠 경우 소형주택 위주로 주택가격과 임대료가 급상승하면서 1~2인 가구의 주거 불안이 가중될 수 있다"고 주장했는데요. 특히 오피스텔의 경우 청년 독신가구의 선호 주거지로 꼽히는데 집값 급등기마다 임시방편적 세제 강화로 다른 주택 대비 세제왜곡이 심하다고 강조했습니다.

오피스텔 공급이 활성화되면 증가하는 소형 주택 수요를 나눠갈 수 있을까요. 전문가들은 임차 수요의 경우 일부 분산될 수 있다는 의견입니다. 다만 매매 수요는 쉽게 일어나지 않을 것 같다고 하네요.

오피스텔 자체가 임대 수익형 상품인지라 실거주보다는 투자 목적으로 매수하는 경우가 많기 때문인데요. 현재로선 수익률이 좋은 편이 아닐뿐더러 아파트 규제가 많이 완화된 상황에서 굳이 오피스텔에 집중할 필요가 없다는 진단입니다. 일부에서는 동일 면적의 아파트보다 관리비가 높을 수 있고, 매매가 잘 되지 않을 가능성 등의 단점을 지적하기도 합니다.

정보현 NH투자증권 Tax센터 부동산 수석연구원은 "빌라나 다가구보다는 역세권 중심 오피스텔에 대한 임차 수요가 차오르면서 소진되는 긍정적 측면이 있을 것 같다"면서도 "임대 목적으로 오피스텔을 취득하려는 수요자들이 많아질지는 미지수다. 아파트 규제도 많이 완화됐고 지금은 오피스텔 보유에 딱히 유리한 환경이 아니다. 아파트 월세가 높아지며 오피스텔로 눈을 돌리는 임차 수요는 많겠지만 매수자들까지 움직일지는 예의주시해야 할 것 같다"고 설명했습니다.

그러면서 "(오피스텔은) 규제가 많았던 시장을 지나오며 아파트 규제를 피하려는 공급자 측면에서 이미 공급이 많이 이뤄졌기 때문에 다시 오피스텔로 관심이 돌아갈 가능성이 커 보이지는 않는다"고 부연했습니다.

윤지해 부동산R114 리서치팀장도 "오피스텔의 경우 임대차 시장 쪽 수요를 분산할 가능성은 있다"며 "오피스텔 시장도 공실 우려가 있긴 한데 주거를 겸하고 있기 때문에 가격만 적정선에서 내놓으면 임대는 된다"고 말했습니다.

이어 "지금은 어떻게 보면 수익률 훼손 구간"이라며 "대출 이자 대비 임대료 자체가 수익률이 5%까지 나오지 않기 때문에 매매 수요가 일어날 가능성은 작다"고 덧붙였습니다.

오피스텔 등 비아파트 공급을 늘리기 위해선 투자 수요 형성이 먼저라는 조언도 나옵니다. 송승현 도시와경제 대표는 "지금 비아파트 시장은 공급자보다는 수요자가 우위에 있기 때문에 수요자가 참여할 수 있는 시장을 만들어주는 게 중요하다"고 전했습니다.

/안다솜 기자(cotton@inews24.com)