"아파트보다 냉랭"…단지 내 상가 '미분양 늪'

반포 원베일리 상가 통매각에도
162개 점포 중 30여곳 미분양
경기 양주선 추가 분담금까지
재건축 사업에 차질 빚을 수도
상가·오피스 수익률 0%대

아파트 재건축과 함께 조성되는 단지 내 상가가 최근 조합원의 골칫거리로 전락하고 있다. 아파트보다 상가 분양 시장이 더 얼어붙으면서 미분양 사례가 속출하고 있어서다. 미분양을 우려해 분양업체에 통매각한 상가 역시 대규모 미계약 사태가 심각해지며 재건축 사업 계획을 수정하는 단지도 나타나고 있다. 상가 미분양 때문에 추가 분담금을 모으는 단지도 생겼다. 업계에선 상가 사업성이 회복되지 않으면 재건축 사업 추진에 차질이 불가피할 것으로 보고 있다.

○서초 원베일리도 상가 20% 미분양

15일 정비업계에 따르면 서울 서초구 반포동 래미안 원베일리 조합은 최근 대의원회에서 상가 통매각 계약 변경안을 통과시켰다. 지난해 부동산 경기 하락을 우려해 직접 분양 대신 통매각을 선택한 곳이다. 당시 조합은 전문 업체에 상가를 넘겼다. 매각 금액만 1740여억원에 달했다.

분양시장 침체로 미분양을 우려한 조합의 예상은 현실이 됐다. 지난달 기준 162개 점포 중 미분양 물량은 30여 개에 이르는 것으로 전해졌다. 서울지하철 7·9호선 고속터미널역과 맞붙은 반포 핵심 상권에서도 미분양 비율이 20%에 달한다.

상가 분양 사업에 어려움이 커지면서 통매입 업체는 조합에 잔금 납부일 연장을 요청했다. 조합은 지난달 예정됐던 잔금 납부일을 내년 2월로 연장하는 안을 통과시켰다. 한 조합 관계자는 “입주 기한을 지킨 아파트와 달리 상가는 아직 어수선한 상황”이라며 “업체 입장에선 상가 분양 지연에 따른 책임을 나누자는 취지로 잔금 납부일 연장을 요청했다”고 설명했다.

분양률을 높이기 위해 전문 대행사를 선택한 단지도 미분양을 피하지 못했다. 경기 양주시의 한 주상복합 조합은 지난해부터 추진한 상가 매각이 연이어 실패했다. 조합은 앞서 상가 분양대행사와 계약하고 공급에 나섰지만, 고금리와 경기 침체 등의 영향으로 분양에 실패했다. 결국 분양가보다 낮은 가격에 통매각을 시도했다. 이마저도 매수 주체가 나타나지 않아 조합원은 추가 분담금을 내야 했다. 조합 관계자는 “최근 상가를 할인 매수하겠다는 업체가 나타났지만, 경기 악화를 이유로 매수 의향을 철회했다”고 말했다.

○0%대 상가 투자수익률이 원인

아파트 단지 내 상가는 과거 안정적인 수요가 확보된다는 장점에 수익률 좋은 투자처라는 평가를 받았다. 그러나 상가 분양가가 아파트보다 더 빨리 오른 데다 고금리 현상이 지속돼 수익성이 사라지다시피 했다.

한국부동산원이 발표하는 ‘상업용 부동산 임대동향조사’에 따르면 지난해 3분기까지만 하더라도 분기당 1.39%였던 상가·오피스 투자수익률은 지난해 4분기 1.07%로 떨어진 뒤 1%대를 밑돌고 있다. 지난 2분기에 수익률이 소폭 반등해 1.01%를 기록했지만, 3분기에 다시 0.84%로 떨어졌다.

공실률 역시 고공행진을 이어가고 있다. 전국 집합상가 공실률은 지난해 4분기 9.4%를 나타낸 뒤 올 1분기와 2분기엔 9.3%로 낮아졌다. 3분기에 9.4%로 다시 높아졌다. 특히 서울 도심의 상가 공실률은 11.1%, 용산은 37.6%를 기록했다.

2018년 입주를 시작한 송파구 헬리오시티는 5년이 지난 지금까지 상가 공실 문제를 해결하지 못하고 있다. 조합은 지난달 다섯 번째 상가 보류지 매각 공고를 냈다. 지난 6월 15억5200만원이었던 전용면적 37㎡ 1층 점포를 이번엔 2.7% 할인한 15억2100만원에 공개했다.

업계에선 낮아진 수익률을 회복하지 못하면 미분양 문제를 해소할 수 없을 것으로 보고 있다. 한 상가 분양대행사 대표는 “고금리와 공사비 상승 등에 따른 고분양가 문제를 당장 해결할 순 없다”며 “손해를 보며 공급할 수 없어 당분간 미분양 문제가 계속될 수밖에 없는 구조”라고 설명했다.

유오상 기자 osyoo@hankyung.com

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