"아파트 실수요자, 고분양가와 매물 부족 사태에 시름"

15일 부동산 정보제공 업체 '부동산R114'가 발표한 '올해 아파트 시장 결산' 자료에 따르면 올해는 경착륙 중 연착륙으로 시장이 전환된 시기도 평가된다. 지난해 말 프로젝트파이낸싱(PF)사태 영향으로 경착륙 우려 커지자 정부가 1.3 대책을 전격 발표한 영향이 컸다. 매매가격은 올해까지 2년 연속 하락세지만 주요 지역의 차별적 회복이 두드러졌다./사진=뉴스1

올해 부동산 시장은 '경착륙 중 연착륙'이 진행된 한 해다. 지난해 하반기 금리 빅스텝에 따른 충격은 물론 같은 해 10월 터진 강원중도개발회사 사태를 시작으로 주요 개발사업이 멈췄고 회사채 금리가 요동쳤고 기업들이 자금난에 봉착하는 등 각종 악재가 터졌다.

금융위기 시기에 나타난 신용경색까지 발생하자 정부가 조기 대응 목적으로 1·3 부동산대책을 전격 발표했다. 서울 4개구(강남·서초·송파·용산)를 제외한 모든 지역의 규제를 해제하는 것으로 대출과 세금, 청약, 정비사업 등도 각종 규제에서 자유로워졌다.

15일 부동산 정보제공 업체 '부동산R114'에 따르면 연간 변동률 기준 올해 전국 아파트 매매가격은 2년 연속 하락세를 보였다. 서울의 경우 3월 -0.47%의 변동률를 기록하며 저점을 찍고 6월까지 하락폭이 둔화되다 7월에 상승 반전한 이후 11월까지 5개월 연속 상승 중이다. 지방은 국지적 내림세를 드러냈고 수도권 전역은 10월이 돼서야 상승세로 돌아섰다.

윤지해 부동산R114 수석연구원은 "가격 회복 움직임에 차별화는 물론 양극화 움직임이 나타났다"며 "금융위기 등의 특수한 시기가 아니라면 보통의 가격 회복 경로가 서울과 수도권에서 시작해 광역시와 지방으로 퍼지는 만큼 선도 지역과 물건들의 가격 추이에 더 집중할 필요가 있다"고 설명했다.

올해 주택 매매거래량은 지난해 발생한 거래 절벽 현상을 뒤로 하고 일정한 회복세를 드러냈다. 비아파트보다는 아파트, 지방보다는 수도권 위주로 제한적으로 수요가 유입됐다는 평가다. 상대적으로 가격이 많이 오른 서울은 지난해 하반기 월평균 거래량이 1000건에도 미치지 못하며 역대 최소 기록을 썼지만 올 1월 기점으로 우상향을 시작했다.

국토교통부 실거래가 기준 서울 월별 아파트 매매거래량은 ▲1월(1161건) ▲2월(2286건) ▲3월(3234건) ▲4월(2981건) ▲5월(3711건) ▲6월(4136건) ▲7월(3804건) ▲8월(4091건) ▲9월(3845건) ▲10월(2983건) 등으로 집계됐다.

윤 연구원은 "거래 증가로 가격 회복이 빨라지면서 수요층 부담감이 커지자 10월부터 11월 사이 전반적인 움직임이 주춤하고 있지만 지난해 거래 절벽 상황을 벗어났다는 점은 분명해 보인다"며 "다만 이러한 증가세는 아파트에 한정된 결과인데, 올 1~10월 누적거래량 중 아파트는 전년 동기 대비 34% 늘었지만 비아파트는 전년 동기 대비 36% 줄었기 때문"이라고 말했다. 이어 "가격 회복세에 지역적인 차별점도 있지만 물건 유형에 따라서도 다른 탓에 완연한 시장 회복 여부는 내년 분위기에 달려있다고 평가된다"고 덧붙였다.

올 상반기 전세시장은 2020년 7월 말 시행된 '주택임대차보호법 개정안'(임대차3법)의 계약갱신청구권과 전월세상한제 영향이 컸다. 2020년과 2021년 급등한 전세가격의 2년 만기가 도래하며 올 상반기 내내 전세사기와 역전세 이슈가 시장을 지배했다.

7월 들어 서울부터 가격 하락세가 멈췄고 이후 11월까지 상승세가 점차 강화되는 분위기다. 정부가 전세보증금반환 특례대출을 시행하며 임대인들의 유동성이 크게 개선된 부분이 작용했다.

임대차3법 제도는 도입 3년차에 접어들며 안착 중이고 지난 18개월 동안 하향 조정된 전세보증금에 대한 대출이자 부담이 급등한 월셋값 부담 대비 상대적으로 덜해진 것으로 풀이된다. 서울 전세가격은 2월(-0.94%) 저점을 찍은 이후 6월까지 하락폭이 둔화, 7월 보합 전환 이후 8월부터 11월까지 4개월 연속 올랐다.

내년에는 한국은행의 기준금리 연속 동결에 따라 시장 금리에 대한 수요층 적응력이 높아질 것으로 예상되는 가운데 4월 국회의원 총선거를 앞두고 서울 메가시티나 지하철 연장 같은 쟁점들이 마구 쏟아질 전망이다. 올해 급감한 인허가와 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 우려가 내년 분양물량 축소로 연결될 가능성이 높다.

내년 예정된 아파트 입주물량은 올해보다 3만3520가구 줄어들 것으로 예상된다. 감소한 물량의 대부분이 서울(-2만1853가구)과 인천(-1만7551가구)에 집중된다. 수도권에서의 신축아파트 입주물량 축소가 내년 전월세 임대차 시장 움직임에 상당한 영향력을 발휘할 것으로 보인다. 올해 하반기 상승 반전한 전세가격의 추세를 강화하는 주된 이유로도 작용할 수 있다는 분석이 나온다.

윤 연구위원은 "실수요층은 전세가격 상승과 고분양가, 신축 공급 부진의 삼중고에 시달릴 것으로 예상되며 신축을 통한 내 집 마련이 어려워질 경우 실수요층을 중심으로 기존 주택 매물에 대한 매매 갈아타기로 선회할 가능성이 높다"며 "내년엔 그동안 신축 분양가 위주로 반영되던 물가 상승분이 기존 구축 주택(실물)으로 반영 속도를 높이는 해가 될 것"이라고 말했다.

정영희 기자 chulsoofriend@mt.co.kr
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