[알쓸부잡]서울시가 100곳 만든다는 모아타운…뭘 모아요?

재개발 어려운 노후 단독·다세대 묶어 아파트로
서울시, 5년간 100곳 지원해 3만가구 공급 목표
노후도 57%, 주민동의 30%면 일단 신청 가능
사업 빠르지만 난개발·투기에 교통난 우려도

강서구·관악구 등 6곳 '모아타운' 심의 통과, '모아타운' 대상지에 답십리동·홍제동 추가…

서울시 발표를 토대로 한 뉴스를 보면 '모아타운(소규모주택정비 관리지역)' 대상지를 선정했다는 소식이 종종 나옵니다. 낡은 주택을 아파트로 재탄생하는 과정이 쉬워진다는데, 가는 길은 또 순탄치 않아 보입니다. 오세훈 시장의 역점사업이라는 모아타운, 뭘 모은다는 걸까요?

저층 주거지를 대단지 아파트처럼…'모아타운' 혜택은

서울시는 지난해 1월 '모아주택 추진계획'을 발표하고 2026년까지 3만가구의 신축 주택을 공급하겠다고 밝혔습니다. 대규모 재개발이 어려운 노후 저층 주거지에 새로운 정비모델인 '모아주택'을 도입하고, 이를 묶어 대단지 아파트처럼 관리하는 게 '모아타운'입니다. ▷관련기사: 오세훈의 '모아타운' 기대반 우려반(2022년 7월18일)

대지면적 1500㎡ 이상을 확보하면 모아주택이라는 이름의 소규모주택정비사업을 추진할 수 있는데요. 8~10년이 걸리는 재개발과 달리 2~4년이면 사업을 마칠 수 있는 게 특징이죠. 정비계획 수립과 조합추진위 승인, 관리처분계획 인가 절차가 생략되기 때문입니다.

모아타운은 모아주택 집단 추진지역을 말하는데요. 면적 10만㎡ 이내로 지정됩니다. 모아타운으로 지정되면 용도지역 상향(1·2종 일반주거→2·3종 일반주거), 층수완화(2종 10층 이하→15층 이하) 등의 혜택(인센티브)을 받을 수 있습니다. 

모아타운 시범 사업장으로는 강북구 번동과 중랑구 면목동 일대가 선정됐습니다. 서울시에 따르면 번동과 면목동은 주차공간이 부족하고 녹지는 거의 없어 주거환경이 열악한 곳이었는데요. 모아타운 지정을 통해 1262가구, 1142가구의 신축 주택을 공급한다는 계획이에요. 번동 시범사업지의 경우 현재 이주 및 철거를 앞두고 있습니다. ▷관련기사: '오세훈의 모아타운' 1호 강북구 번동 최고35층 아파트로

서울시에 따르면 이달 8일 기준 모아타운 대상지는 81곳입니다. 법적기준을 충족한 곳 가운데 토지 등 소유자 수의 30% 이상 주민동의를 받으면 대상지로 공모 가능해요.

이달 8일 기준으로 모아타운 관리계획이 완료돼 고시된 지역은 18곳입니다. 서울시는 통합심의를 거쳐 16곳이 추가로 고시돼 34곳에서 사업이 추진될 것으로 보고 있어요. 당초 서울시 계획은 2026년까지 모아타운 100곳을 지정해 모아주택 3만가구를 공급하는 거였는데요. 사업지 34곳과 예정지 150곳까지 하면 약 4만9900가구 공급이 예상된답니다.

현 상태 만족한다는데…반대하는 곳은 어쩌죠?

그러나 일부 지역에서는 마찰음도 들려옵니다. 광진구 자양4동은 처음으로 사업 철회 수순을 밟고 있습니다. 광진구가 지난 7월 공개한 주민설문조사 결과를 보면 응답자 502명 중 251명(50%)이 '찬성', 250명(49.8%)이 '반대'한다고 답했습니다. 전체 토지면적 기준으로는 응답자의 23.7%가 '찬성', 75.9%가 '반대'로 나타났습니다.

거주 집단은 반대(75.6%)가, 비거주 집단은 찬성(77.5%)이 우세했는데요. 반대 이유 중 가장 큰 건 '현재 상태로 만족한다(68.8%)'였습니다. '사업성이 부족하다(13.4%)', '임대 수입이 없어져 생계가 어렵다(13.0%)'는 응답이 뒤를 이었습니다.

이후 김경호 광진구청장은 언론 인터뷰에서 "단독주택 소유주 중 월세로 생활하는 분들이 반대한 것"이라며 "(개발을 원하는 주민들이) 작은 규모의 개발을 추진한다면 시와 협의해 최종 방향을 정할 것"이라고 말했습니다. 

서울시는 "모아타운은 사업에 동의하는 곳만 부분적으로 시행이 가능한 정비방식"이라며 "자양4동처럼 대상지 선정 후 주민 찬반이 갈려 사업이 진행되지 않은 지역은 주민 동의률이 높은 부분만 떼 추진할 방안을 강구 중"이라고 밝혔습니다.

외지인이 주도하는 '모아타운' 괜찮을까요?

강남3구(강남·서초·송파)에서도 모아타운 반대 목소리가 나왔습니다. 강남3구 등 임대사업자들은 지난 9월 '단독·다가구·상가주택 소유주 연합'을 구성했습니다. 연합은 강남구 개포2동·일원동, 서초구 반포1동·방배동, 송파구 삼전동, 광진구 자양4동 등 지역의 소유주들로 꾸려졌는데요. 이들은 모아타운이 원주민이 아닌 외지인만 배불리는 투기판이 됐다고 지적했어요.

서울시는 "주민갈등 및 투기우려가 큰 지역은 대상지 선정위원회 심의 시 선정하지 않고 있다"며 "특히 삼전동은 노후도 요건(57% 이상)을 충족하지 않아 공모 신청이 불가하며, 신청되더라도 지역상황을 종합적으로 판단해 선정위원회에서 심의할 예정"이라고 해명했습니다.

정비업계 관계자는 "모아타운은 주민 30% 동의만 있으면 후보지로 신청할 수 있어 외부 투기세력들이 마구잡이로 추진해 집값을 띄운 뒤 팔고 떠나는 일이 최근 급증했다"고 지적했어요. 특히 "기존 임대수입이 많은 사람들은 개발 자체에 반대하고, 일반 거주민들도 자신들이 배제된 채 외부 작전세력 위주로 사업이 진행되는 것에 강하게 반발하고 있다"고도 했습니다.

'노후도 57%'만 충족하면 된다는 것도 과도한 규제 완화라는 지적도 제기됩니다. 이 관계자는 "낡지 않은 동네를 묶어서 정비사업을 추진하는 건 사회적 낭비"라며 "낡지 않은 동네에 허가를 내주고 있어 향후 교통난도 걱정된다"고 말했습니다.

 

김진수 (jskim@bizwatch.co.kr)

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