[레이더M] 본궤도 오른 조각투자…부동산 PF는 제외

금융위 가이드라인 발표
가치 측정 가능한 기초자산
처분 쉽고 단일 재산이어야
신탁으로 투자자보호 강화
거래소 유통시스템도 곧 마련

금융위원회가 조각투자 활성화를 위한 조각투자 상품 가이드라인을 내놨다. 금융위는 가이드라인에 맞춘 증권신고서 제출을 통해 다양하고 안전한 조각투자 상품의 출시를 유도한다는 계획이다.

금융위는 14일 조각투자를 위한 신탁수익증권 발행 시 갖춰야 하는 기초자산 요건 등을 담은 가이드라인을 발표했다. 이번 가이드라인은 지난달 말 금융행정혁신위원회와 지난 13일 있었던 금융위 정례회의 논의를 거쳐 마련됐다. 조각투자는 사이즈가 너무 크거나 유동성이 낮다는 등의 이유로 일반투자자들이 쉽게 접근하지 못하는 미술품이나 빌딩과 같은 기초자산을 여러 사람이 나눠서 함께 투자하도록 하는 투자기법이다. 이날 현재 조각투자 상품을 판매하고 있는 회사는 빌딩 등 부동산에 조각투자가 가능하도록 한 카사코리아, 루센트블록, 펀블 등의 부동산 조각투자회사, 음원 저작권을 일부 소유할 수 있게 해주는 뮤직카우, 소수점 단위로도 주식을 구매할 수 있게 해주는 증권사들이 있다. 이들은 모두 신탁수익증권 형태로 투자를 받고 있다.

조각투자를 어떤 방식으로 제도권 안으로 끌어들일지가 그간 금융당국의 고민거리였다. 다양한 상품이 출현하는 것은 좋지만 투자자를 두텁게 보호해야 하기 때문이다. 앞서 금융위는 조각투자 상품에 대해 증권신고서에 권리 내용과 투자 위험, 수수료 등의 정보가 충실히 담길 것, 투자자 예치금을 사업자와 분리하고 사업자의 도산 위험으로부터 투자자를 보호할 것 등의 요건을 요구한 바 있다.

금융위가 이번에 신탁수익증권이라는 형태를 전제로 그에 필요한 가이드라인을 제시한 것은 신탁수익증권이 투자자 보호라는 측면에서 투자계약증권 보다 유리하기 때문이다. 신탁수익증권은 조각투자 대상 실물 자산·권리와 그로부터 발생하는 현금 흐름을 사업자의 도산 위험과 법적으로 절연할 수 있고 마치 부동산 등기부와 같이 조각투자 증권 투자자의 권리관계가 객관적으로 확인될 수 있는 체계가 갖춰진다.

금융위는 신탁수익증권의 기초자산이 갖춰야 하는 요건도 명확히 했다. 객관적인 가치 측정과 평가가 가능하고 처분이 용이해야 하며 처분 과정이 국내법의 적용을 받아야 한다. 또 같은 자산을 여러 개 합친 것이 아닌 단일 재산이어야 하며 분양 여부 등 불확정 사건과 연관돼 있지 않아야 한다. 또 주택담보대출비율(LTV)·총부채원리금상환비율(DSR)과 연계된 주거용 주택의 유동화 시도나 사행성 산업 관련 기초자산은 허용되지 않는다. 부동산 PF 등 불확정 사건과 연계돼선 안 된다. 조각투자 사업자의 경우 유동화와 크라우드펀딩, 증권 등 제도화된 투자기구를 우선 활용하되, 이를 활용하기 어려운 경우 신탁수익증권을 발행할 수 있다.

앞으로 투자계약증권의 형태를 갖든 신탁수익증권의 형태를 갖는 조각투자 상품에 대한 유통 시장도 마련될 전망이다. 현재는 대다수의 조각투자 상품이 장기투자가 필요한 경우가 많아서 유통의 필요성이 낮기 때문에 유통 시장에 대한 규정이 부재했지만 향후 한국거래소를 통해 이를 주식처럼 사고팔 수 있게 된다. 금융위 관계자는 "한국거래소에 상품을 사고팔 수 있는 시스템을 마련 중"이라고 했다.

이번 가이드라인은 조각투자 상품을 기획하는 혁신금융사업자가 신탁수익증권을 통해 새로운 상품을 출시할 때 심사 기준으로도 활용된다.

[최희석 기자]