“부동산PF 등 조각투자 기초자산 사용 못해”

신탁수익증권 가이드라인 마련
기존 시장서 취득 자산도 불가
당국 “차별성·혁신성 입증돼야”

주식·채권·부동산과 같은 실물자산이나 지식재산권·상표·로열티와 같은 무형자산을 ‘쪼개’ 투자할 수 있는 이른바 ‘조각투자’ 시장과 관련, 금융당국이 기초자산 요건 등을 담은 가이드라인을 발표했다. 당국은 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)이나 브리지론 등 개발사업은 조각투자의 기초자산으로 사용할 수 없으며, 기존 유통시장에서 취득 가능한 자산을 투자형태만 바꾸는 형태로 증권발행을 해서는 안 된다고 권고했다.

14일 금융위가 내놓은 가이드라인에 따르면, 기초자산은 객관적인 가치측정과 평가가 가능해야 한다. 신탁수익증권 발행인은 신탁재산 가치평가를 거쳐 발행조건(발행가격·수량 등)을 산정해야 하고, 투자자도 기초자산 가치평가의 결과를 알 수 있어야 한다. 자산으로부터 발생하는 현금흐름이 없거나 불규칙하여 예측 가능성이 현저히 낮은 경우에는 거래가격 산정 객관성을 별도로 입증해야 한다고 금융당국은 밝혔다.

금융위원회. 뉴시스

또 당국은 기존 유통시장에서 취득할 수 있는 자산을 신탁수익증권으로 그 투자형태만 바꿔선 안 된다고 권고했다. 유가증권과 같이 소액으로도 유통할 수 있는 기초자산의 경우에는 차별성과 혁신성이 입증돼야 한다. 아울러 처분이 용이하고 처분과정이 국내법의 적용을 받아야 한다는 내용도 포함됐다. 금융위는 처분·취득 시 외국법의 적용을 받으면 원금 회수에 지장이 생길 수 있어 투자자 보호를 위해 이같이 정했다고 설명했다. 기초자산이 복수재산의 집합이 아닌 단일재산이어야 하고 PF 대출이나 브리지론 등 불확정 사건과 연관돼 있지 않아야 한다는 조건도 담았다. 금융시장 안정 및 선량한 풍속 기타 사회질서에 반하지 않아야 하며, 기존 혁신금융서비스와 차별화도 되어야 한다. 이에 따라 주택담보대출비율(LTV)·총부채원리금상환비율(DSR)과 연계된 주거용 주택의 유동화 시도나 사행성 산업 관련 기초자산도 허용되지 않는다.

조각투자 사업자의 경우 유동화와 크라우드펀딩, 증권 등 제도화된 투자기구를 우선 활용하되, 이를 활용하기 어려운 경우 신탁수익증권을 발행하는 ‘보충성의 원칙’을 적용한다. 이는 신탁수익증권 제도화를 위한 법률 개정이 완료되기 전 무분별한 신탁수익증권 발행을 방지하기 위해서다.

이도형 기자 scope@segye.com