고금리·공사비·전셋값 '고차방정식'… 내년 집값 '상저하고' 우세

美 금리인하 시점 ‘주목’… “FT, 7월 전엔 어렵다”
전문가들 “내년 상반기까진 지금 상황 지속”
공사비·전셋값 상승, 집값 밀어올릴 수도

내년 집값 둘러싸고 ‘상저하고’ 전망에 힘이 실리고 있다. 주 요인들이 상·하방으로 영향을 미칠 것으로 보이는 가운데, 금리의 하방압력이 내년 초까지는 부동산 시장에 강하게 작용할 것으로 예상된다. 다만 하반기로 갈수록 금리인하 가능성이 높아지는 데다, 공사비, 전셋값 등이 집값을 밀어올릴 것으로 전망됐다.

14일 부동산업계에 따르면 금리와 공사비, 전셋값 상승 등은 최근 부동산 가격에 영향을 미치는 주 요인으로 지목된다. 이 중에서도 금리가 내년에 어떠한 방향성을 보일지에 따라 부동산 가격이 달라질 것으로 보는 시각이 많다. 현재 우리나라의 기준금리는 연 3.5%로 지난달 30일 7회 연속 동결됐다. 미국 중앙은행인 연방준비제도(연준·Fed)는 지난 7월을 금리를 인상한 후 2회 연속 동결했다.

서울 남산타워에서 바라본 아파트./뉴스1

최근 전국의 집값은 고금리가 지속되는 동시에 정책상품이 종료되면서 하락 전환했다. 한국부동산원에 따르면 이달 첫째 주(4일 기준) 전국 아파트 매매가격은 0.01% 하락했다. 앞서 6월 셋째 주(-0.01%) 이후 23주 만에 하락 전환한 뒤 2주 연속 내림세다. 서울(-0.01%)도 하락으로 돌아섰다. 지난 5월 셋째 주(-0.01%) 이후 29주 만이다. 향후 주택시장에 대한 불확실성으로 매수 관망세가 확산되고 있다는 것이 한국부동산원의 분석이다.

시장의 불확실성을 좌우하는 것은 바로 금리의 향방이다. 금리인하 시점에 맞춰 주택가격이 우상향할 것이란 전망이 많다. 우리나라 시장금리에 영향을 미치는 미국의 정책금리가 인하될 시점으로 내년 5~7월이 전망되고 있다. 파이낸셜타임스(FT)가 이달 초 세계 각국의 이코노미스트 40명을 대상으로 진행한 설문조사에 따르면 연준의 금리인하 시기를 묻는 질문에 내년 2분기와 3분기라고 응답한 응답자가 각각 33%였다. 이에 FT는 3분기가 시작되는 7월까지는 금리 인하를 기대하기 어렵다고 분석했다.

현재 고금리는 시장에서 집값을 끌어내리는 요인으로 작용하고 있다. 통계청·금융감독원·한국은행이 공동 발표한 ‘2023년 가계금융복지조사 결과’에 따르면 지난해 가구당 이자비용은 연평균 247만원으로 전년대비 18.3% 상승한 것으로 나타났다. 이번 조사에서 ‘원리금상환 및 이자지급이 생계에 부담을 준다’는 가구의 비율은 67.6%에 달했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “최근 거래량이 줄고 강남의 주요지역까지 집값이 하향 조정되고 있는데, 내년 상반기까지는 지금의 상황이 바뀌기 어렵다”면서 “하반기 금리 수준이 완화되면 변화될 수 있는 부분이며, 정부의 정책 움직임도 변수가 될 수 있다”고 했다.

여경희 부동산R114 수석연구원은 “내년 상반기에는 가격이 하향 조정된 급매물 거래가 간간히 이어질 수 있겠지만 거래 활성화에는 한계가 있다”면서 “내년 하반기 금리인하 기대감, 신생아특례대출 시행 등이 가격 변수로 작용할 수는 있다”고 했다.

반대로 고공행진 중인 공사비용은 내년 집값 우상향 전환에 주요인이 될 수 있다. 정부가 층간소음 기준이 미달되면 준공승인을 거부하는 초강력 대책을 내놓으면서 공사비의 추가 상승이 예상되는 상황이다. 3년 전인 2020년 말 ㎥당 6만7000원였던 레미콘 가격은 이달 9만원 선으로 급등했다. 철근은 2020년 말 톤(t)당 67만1000원에서 지난 6월 말 98만5000원으로 상승했다. 이에 공사비도 예전에 비해 크게 올랐다. 통계청에 따르면 건설공사비지수는 최근 5년 만에 34.8% 상승했다.

이태환 대신증권 연구원은 “내년부터는 공사현장이 줄어들면서 시멘트 가격이 하락할 요인이 있지만, 인건비·하도급비 부담이 커 여전히 공사원가는 높은 수준이 예상된다”면서 “내년은 분양가 상승과 도급비용 증액 시도가 더 강해질 것”이라고 했다.

최근 매매가격 보다 전세가격이 상승폭이 커진 것도 눈여겨 봐야 할 부분이다. 매매 관망으로 전세 수요가 늘면서 나타난 현상으로, 내년 매매가격과 전세가격의 격차가 줄어들면 이른바 ‘갭투자’가 다시 성행할 수 있다는 분석이 나온다. 한국부동산원은 이번주 전국 아파트 전세가격이 전주대비 0.07% 올랐다고 전했다.

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “내년 집값은 1분기까지는 약세를 면하지 못하겠지만 2분기 보합, 하반기 소폭 상승 수준으로 우상향 할 것으로 보고 있다”면서 “전세가격이 오르고 매매가격이 조정이 되면 매수로 전환하려는 수요가 있을 수 있다”고 했다.

내년 ‘공급부족’ 요인이 주목하는 시각도 있다. 부동산R114에 따르면 내년 전국 아파트 입주 예상 물량은 33만388가구, 2025년엔 24만2421가구로 각각 올해 대비 9.5%, 33.6% 감소할 것으로 추산됐다.

고준석 제이에듀투자자문 대표는 “내년 1분기를 지나서는 금리인하 기대감과 더불어 입주물량 감소로 집값이 우상향할 가능성이 있다”면서 “다만 금리의 변동성이 크기 때문에 시장금리의 안정을 전제로 해야 한다”고 했다.

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