조각투자 활용 신탁수익증권 가이드라인 마련 “부동산 PF는 기초자산 안 돼”

조각투자에 활용할 수 있는 신탁수익증권은 객관적인 가치 측정과 평가를 할 수 있는 자산을 신탁재산(기초자산)으로 해야 한다. 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출과 같은 불확정 사업을 기초자산으로 한 조각투자는 허용되지 않는다.

금융위원회는 14일 이런 내용을 담은 ‘신탁수익증권 발행을 위한 기초자산 요건 등 가이드라인’을 발표했다.

신탁수익증권은 저작권, 미술품, 한우 등 일반 투자자가 접근하기 어려운 자산을 기초자산으로 해 지분을 투자하는 조각투자에 활용된다. 가이드라인은 신탁 대상이 될 수 있는 자산의 최소 요건을 정해 시장참여자의 예측가능성을 높이고, 투자자를 보호하기 위해 만들어졌다.

기초자산은 기존에 가치평가방식이 명문화돼 있거나 표준화된 시세가 있어 객관적인 가치 측정과 평가를 할 수 있어야 한다. 사업자가 자체적으로 개발한 평가모델은 합리성과 적정성을 인정받아야 한다.

기존 법체계를 우회해서 형태만 신탁수익증권으로 해서는 안 된다. 예컨대 공모펀드로 이미 투자가 가능한 자산이거나, 사모펀드처럼 대상 자산이 일반투자자가 투자할 수 없는 자산이면 기초자산으로 인정되지 않는다.

기초자산은 처분이 쉽고 처분 과정은 국내법 적용을 받아야 한다. 외국 정부의 인허가를 받아야 처분과 취득을 할 수 있는 자산은 원금 회수에 지장이 발생할 수 있고 환금성도 떨어져서 투자자 보호가 어렵기 때문이다.

또한 기초자산은 단일한 자산이어야 하고 확정되지 않은 사건과 연관돼 있지 않아야 한다. 개발 예정 토지, PF 대출 및 브릿지론 등은 허용되지 않는다.

주택담보인정비율(LTV), 총부채원리금상환비율(DSR) 등 부동산 정책과 연관된 주거용 주택의 유동화 시도나 카지노 등 사행성 산업과 관련한 자산도 기초자산이 될 수 없다.

금융위 관계자는 “가이드라인을 혁신금융사업자의 신탁수익증권 관련 혁신금융서비스 지정 신청의 심사기준으로 활용할 예정”이라면서 “국회의 자본시장법 개정 논의에 적극적으로 참여해 신탁수익증권 제도화도 지원할 예정”이라고 말했다.

유희곤 기자 hulk@kyunghyang.com