가로주택정비사업 현금청산자가 반드시 알아야 할 주의사항[유재벌의 법으로 읽는 부동산]

[법으로 읽는 부동산]

가로주택정비사업의 사업시행자(조합)는 건축 심의 결과를 받은 날로부터 30일 이내에 조합설립 미동의자 등에게 조합설립에 동의한 것인지 여부를 회답할 것을 서면으로 촉구해야 한다. 이때 촉구를 받은 토지등소유자는 촉구를 받은 날로부터 60일 이내에 회답해야 한다. 만약 촉구를 받은 날로부터 60일 이내에 회답하지 않으면 토지등소유자는 조합설립에 동의하지 않겠다는 뜻을 회답한 것으로 본다(미동의 간주).

사업시행자인 조합은 회답 기간이 만료된 때로부터 60일 이내에 조합설립미동의자와 건축물 또는 토지만 소유한 자에게 그 건축물 또는 토지의 소유권과 그 밖의 권리를 매도할 것을 청구할 수 있다(조합설립미동의자에 대한 매도청구).

이후 가로주택정비사업의 사업시행자는 사업시행계획이 인가·고시된 날부터 90일 이내에 분양신청을 하지 않았거나 분양신청기간 종료 전에 분양신청을 철회한 자(이하 분양미신청자)와 토지·건축물 또는 그 밖의 권리의 손실보상에 관한 협의를 해야 한다.

다만 사업시행자는 분양신청기간 종료일의 다음 날부터 협의를 시작할 수 있다. 조합설립 미동의자에 대한 매도청구와 달리 분양미신청자에 대한 매도청구는 손실보상에 관한 협의 절차가 필수적으로 요구된다는 차이가 있다.

최근 하급심 중에서는 매도청구 소 제기 전 협의를 시도한 자료가 없고 이후에도 상당한 근거를 제시하면서 협의를 하려고 했음이 인정되지 않은 사례와 사업시행자가 희망매도가액 등 의견 제출을 요구하는 통지만 한 사례에서 구체적이고 실질적인 합의로 볼 수 없다고 해 매도청구를 기각한 바 있으니 주의를 요한다.

사업시행자는 협의가 성립되지 않으면 그 기간의 만료일 다음 날부터 60일 이내에 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기해야 한다. 위 기간을 넘겨서 매도청구소송을 제기한다고 해서 매도청구소송이 부적법해지는 것은 아니며 단지 소규모주택정비법 시행령에 따른 지연이자를 추가로 지급해야 한다.

법원은 법원 감정평가 절차를 거쳐 시가(매매대금)를 산정한 다음 사업시행자의 매매대금 지급과 현금청산자의 이전등기절차이행 및 부동산 인도에 관해 동시이행판결을 하게 된다.

조합설립 미동의자의 경우 매도청구 의사표시가 담긴 소장부본송달일, 분양계약미체결자의 경우 분양계약 체결 기간 종료일의 다음 날이 매매계약 체결일 및 매매대금 산정일로 보고 있다. 다만 분양 미신청자의 경우 그 매매계약의 체결일 및 매매대금 산정 기준일이 문제가 된다.

대법원은 구 도시정비법상 재건축 사건에서 청산금 지급의무가 발생하는 시기는 분양신청기간의 종료일 다음 날이므로 매매계약의 성립이 의제되는 날도 분양신청기간의 종료일 다음 날로 본 바 있는데, 그 이후 개정 도시정비법과 소규모주택정비법에서는 분양미신청자등에 대한 현금청산방법을 명시적으로 규정했기 때문이다.

실무상 사업시행자는 분양신청기간 종료일 다음 날을 기준으로 감정신청을 하고, 법원은 분양신청기간 종료일을 기준으로 산정한 시가(매매대금)를 소 제기 무렵 시가도 같은 것으로 추인한다는 취지로 판시하고 있다.

현금청산자의 대응방법으로는 가급적 최대한 신속히 전문가의 조력을 받는 것이 좋다. 매도청구요건에 하자가 있는 경우를 제외하면 사실상 감정평가가 전부라고 하더라도 과언이 아니기 때문이다.

감정인의 감정 결과는 경험칙에 반하거나 합리성이 없는 등의 현저한 잘못이 없는 한 이를 존중한다는 것이 법원의 실무이므로 감정평가가 나온 이후에 대응한다는 생각은 바람직하지 않다.

조합설립미동의, 분양미신청, 분양계약 미체결 등으로 현금청산을 선택했다면, 전문가의 조력을 받아 감정평가, 감정인 선정 절차, 감정의견서, 공동감정신청 등 단계별로 적극적으로 대응해야 재산상 손해를 방지할 수 있다.

유재벌 법무법인 센트로 변호사