[알기 쉬운 부동산] 매매시장과 경매시장

박유석 대전과학기술대학교 금융부동산행정과 교수

올해 부동산시장은 정부의 노력으로 반짝 상승세를 보였으나 코로나19 이후 고금리 장기화와 경기 침체 등의 영향으로 다시금 얼어붙는 양상을 보이고 있다. 이러한 매매시장의 침체 우려는 시장의 선행지표로 여겨지는 경매시장에서도 그 답을 찾을 수 있는데 경매시장 역시 매매시장과 마찬가지로 얼어붙고 있는 것으로 보인다.

최근 경매시장을 살펴보면 지난달 전국 아파트 경매 건수는 늘었으나 낙찰가율과 낙찰률, 응찰자 수는 일제히 위축되는 모습을 보이며 전국적인 경매물량은 쌓이는 가운데 경매 지표는 일제히 하락세를 나타내며 부진한 양상을 보이고 있다. 경매시장이 부진한 이유는 대출 이자를 견디지 못한 집주인들이 주택을 경매에 내놓는 물건이 급격히 늘어나고 있으며, 이러한 경매물건이 낙찰이 되지 못하고 유찰이 반복되면서 경매물건이 경매시장에 꾸준히 쌓이고 있는 것으로 보인다.

경매시장은 크게 임의경매와 강제경매 등이 있는데 임의경매는 물건에 대한 직접적인 권리를 가진 채권자가 바로 경매를 신청하는 것이고 강제경매는 법원의 판결로 채무자의 재산을 채권자가 경매에 신청하는 것이라 할 수 있다. 대표적으로 은행의 담보대출은 임의경매 대상이 될 것이고 세입자들이 보증금의 보전을 위해 신청하는 경매는 강제경매라 할 수 있다. 대전지역의 경매건수를 보면 임의경매의 경우는 작년에 비해 63%가 늘어난 것으로 나타났고 강제경매의 경우에는 8%가 증가한 것으로 나타났다. 이는 은행의 대출을 갚지 못해 경매에 나오는 물건이 급격하게 늘어났으며 전세사기 등으로 인해 강제경매로 나오는 물건의 경우에도 증가하고 있다는 것을 보이고 있다. 그러나 낙찰가율, 낙찰율 등은 떨어지고 있는 것으로 나타나면서 경매물건의 적체 현상은 앞으로 유지될 것으로 보인다.

여러 연구에서 경매시장이 매매시장을 선행한다는 점을 고려하면 앞으로 매매시장의 전망이 그리 밝지 않은 것으로 볼 수 있다. 부동산시장이 다시 침체기를 겪게되면 장기적 불황으로 가게 될 가능성도 있으며 전반적인 경제에도 악영향을 미칠 수 있을 것이다. 정부의 부동산시장에 대한 정확한 분석과 효과적인 대책 마련이 절실한 시점이다. 박유석 대전과학기술대학교 금융부동산행정과 교수