"내년 집값, 서울 보합-지방 하락"… 최대 변수는 '금리'

전문가가 본 내년 주택시장 전망
경기침체 장기화 우려 시선 팽배
내년 2분기 금리 인하 여부 따라
지방 등 집값 상승전환 맞이할듯
실수요자 내집마련은 청약 활용
강남3구 상한제 물건 노려볼만
투자자는 자금 범위내 경매 주목
'물량 부족' 전세값 계속 오를 듯

내년에 서울을 제외하곤 주택 가격 하락세가 이어질 것이란 관측이 짙어지고 있다. 경기침체와 고금리 여진이 내년 상반기까지 지속될 것이란 우려가 팽배해서다. 다만 수요자들이 선호하는 서울은 내년에 상저하고 등 전반적으로 보합을 내다보는 전망이 우세하다.

13일 파이낸셜뉴스가 국내 부동산 전문가 6명을 대상으로 내년 주택 시장 전망을 조사한 결과 내년 주택가격은 전반적으로 하락세로 예상됐다.

권대중 서강대 교수는 "서울은 상저하고의 보합이지만 수도권과 지방은 모두 하락할 것"이라며 "고금리 등 경기침체에 대한 부담으로 서울도 상반기에는 하락을 지속하고, 이는 지방 부동산시장에 타격이 더 크다"고 말했다.

가계부채가 1900조원에 육박해 총부채원리금상환비율(DSR) 등 대출을 규제하고 있는 데다 고금리와 고물가 장기화 등이 부동산시장을 억누를 것으로 봤다.

김효선 NH농협은행 부동산수석전문위원은 "내년 서울 지역은 보합세가 예상된다. 수도권은 지역에 따라 차이가 있지만 대부분 하락할 것"이라며 "단기적인 반등이 있을 수 있으나 주택 구매력이 과거에 비해 축소돼 추세적 (상승)전환은 제한적"이라고 내다봤다.

최대 변수는 금리다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 "서울과 수도권은 내년 1·4분기까지 조정양상으로 2·4분기 금리 인하 여부에 따라 변화 가능성이 있어 연말 소폭 상승할 것"이라며 "경제 자체가 하반기 연착륙할 것"이라고 전망했다.

금리외에 내년 부동산 시장에 영향을 미칠 변수로는 대출규제, 공급정책, 규제완화 등 정책 변화가 꼽혔다. 김성환 건설산업연구원 부연구위원은 "거시경제의 어려움과 그에 따른 금리 불안이 가장 큰 영향력을 미칠 것"이라며 "내년에 규제완화 정책이 많이 나와도 2020~2021년처럼 매우 큰 상승이 나타기는 쉽지 않다"고 말했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "가계부채가 상당해 DSR제도를 유지할 것으로 전망된다. 특례보금자리론 일반형이 종료되면서 30~40대의 주택구입이 제한될 것"이라며 "신생아특례대출이 시행될 예정이지만, 40만가구 안팎이라 전체 주택시장의 자금조달원으로는 제한적"이라고 분석했다.

전문가들은 실수요자의 내집마련 전략으로 청약과 급매를 제시했다.

우병탁 신한은행 부지점장은 "실수요자는 청약, 특례대출 등을 활용하고 투자자들의 경우 매수 타이밍보다는 자금범위 내에서 주택마련에 나서야 한다"며 "경매 물건에 대한 관심도 필요하다"고 말했다. 대다수 전문가들은 주택가격 조정기에 급매물과 청약을 6대4 비중으로 병행하되, 갭투자보다는 미래가치가 높은 곳으로 갈아타기 시도를 조언했다.

청약시장 쏠림현상은 지속될 것으로 예상됐다. 서울 강남3구(강남·서초·송파)와 용산을 중심으로 재건축초과이익 부담금 면제 단지, 수도권 분양가 상한제 주택, 지방의 공급부족 지역 등을 노려 볼만하다고 봤다.

내년 전세 가격은 오름세를 전망했다. 전세대출 금리는 안정되고 있지만, 내년에도 전세물량은 부족하고 수요는 늘어날 것으로 봤다.