`래미안표 공공주택` 언제 상륙(?)...을 할 순 있을까요 [이미연의 발로 뛰는 부동산]

사진 연합뉴스

김오진 국토교통부 1차관이 12일 오전 정부서울청사에서 LH 혁신 및 건설 카르텔 혁파방안 브리핑을 하는 모습. 사진 연합뉴스

LH는 최근 과천지식정보타운 S-10블록에 준공한 통합공공임대주택 측벽에 LH 마크를 적용하지 않았다. 사진 LH

"공공주택 사업에 대형건설사 참여요? 사업성이 보인다면 들어오겠지만, 공공 인센티브가 어느 정도인지에 따라 '언제'가 될지 알 수 있지 않을까 싶습니다."(국내 한 건설 전문가)

올해 10월에 온다했던 '한국토지주택공사(LH) 혁신방안'과 '건설 카르텔 혁파방안'이 두달이나 지각(?)을 했습니다. 한파가 몰아치는 12월에야 왔는데요. 아니라구요? 요 며칠 겨울치고는 더웠다구요? 압니다. 저도 미쉐린타이어 모드 롱패딩으로 무장했다가 다시 코트피플로 복귀했습니다.

어익후 언능 주제로 되돌아가겠습니다. 흠흠. 올해 초 인천 검단신도시 아파트 지하주차장 붕괴를 시작으로 촉발된 철근 누락 사태가 부동산면은 물론 사회면에 정치면까지 뜨겁게 달궜는데요, 그 대미(?)를 장식할 정부 방안이 어제 드.디.어 나왔습니다...만 살짝 김이 빠졌습니다.

어제가 어디보자 12.12였네요. 지난 주말 몇몇 매체에서 정치권을 통해 입수했다는 혁신안 일부가 공개됐기 때문이었을까요. 윤석열 대통령과 함께 '카르텔 척결'을 외치며 본인의 임기 내에 층간소음과 LH 사태를 마무리하겠다고 했던 원희룡 국토부 장관은 그림자조차 보이지 않았습니다.

국토부의 굵직한 정책 발표 때마다 원 장관은 본인의 SNS 계정에도 짧게나마 소회를 올리곤 했는데, 이 이슈는 아직 언급하지 않은 상태입니다. 며칠 전 직접 브리핑에 나섰던 층간소음 건에 대해서는 "확실히 잡겠다"는 각오를 외쳤는데 LH 건은 아무래도 그냥 넘어갈 듯 합니다.

암튼 어제 발표는 김오진 국토교통부 1차관이 맡았는데요. 일명 '철근누락 사태'로 드러난 LH의 구조적 문제점을 근본적으로 해소하고 LH가 국민 신뢰를 회복할 수 있도록 하겠다는 LH 혁신방안의 골자는 'LH 힘빼기'로 요약될 듯 합니다. LH 독점 체제였던 공공주택 공급을 민간의 경쟁시스템으로 전환한다는 것이 뼈대인데요.

김 차관은 "지금껏 독점적 지위에 있던 LH가 품질과 가격경쟁에서 국민의 선택을 받지 못할 경우에는 시장에서 자연스럽게 도태되도록 해 끊임없는 자체 혁신을 이끌어 내겠다"고 '경고'했습니다.

정부 방침대로 LH 뿐만 아니라 민간건설사가 단독으로 공공주택을 건설할 수 있게되면 '래미안표 공공주택'은 언제쯤 나올 수 있을까요. 아 '자이표 공공주택'은 이미 예정된 곳이 있는 거 아시죠? 전면재시공이 결정된 인천 검단 AA13블록은 LH 브랜드인 '안단테' 대신 GS건설의 '자이'를 붙이기로 했거든요.

그래도 아파트 브랜드계의 워너비인 '래미안표'니까 다짜고짜(?) 삼성물산에 물었습니다. 안그래도 이미 몇몇 매체에서 가능성을 문의해와서 현업부서에 물어봤는데, 일단 삼성물산은 기존 공공주택 사업 참여 전력조차 없다고 합니다. 하하하;;;

삼성물산은 최근 몇년 간 주택사업에 전력을 다하지 않기도 했고, 정비사업 수주전에도 그리 활발히 참여하지 않는 신중함(?)을 보이긴 했었습니다. 이런 상황이라 일단 '래미안' 브랜드를 가까운 시일 내에 공공주택 시장에서 만나는 건 쉽지 않을 듯 합니다.

다른 브랜드요? 자이를 필두로 힐스테이트, 푸르지오, e편한세상은 이미 만나신 적이 있습니다. 바로 '민간참여 공공분양'을 통해서인데요. 인천 검단 현장이 바로 그 케이스입니다.

아니 그럼 뭐가 달라지는 건데-라고 물으신다면 시행 주체가 바뀌는 것이 가장 큰 변화라는 거죠. 설계·시공·감리 등 LH의 발주 규모는 연간 10조원에 달한다는데요, 공급 규모가 커지면서 건설 과정 관리 소홀부터 부실 감리에 품질 저하의 악순환이 되풀이되면서 '철근누락' 사태가 발생했다는 것이 정부의 진단입니다.

이에 시공만 민간건설사가 맡거나 LH와 공동 시행으로만 진행됐던 공공주택시장을 민간건설사에도 열어준다는 결정이 나온겁니다. 민간건설사 단독 시행인만큼 설계, 시공, 감리업체 선정권한도 민간에 전권이 갑니다.

자 권한에는 자동으로 누가 따라간다? 네 그만큼의 '책임'이 바짝 뒤쫓습니다. 때문에 민간사업자가 얼마나 적극적으로 뛰어들지 여부에 아직 확신이 없는 모습입니다.

무슨 말이냐구요? 일단 정부는 LH와 민간 건설사 경쟁 구도로 우수한 사업자에 몰아주겠다는 복안이지만, 시장에서는 사업성과 분양가 인상에 대한 우려부터 하는 상황이라는 거죠. 공공주택에는 민간브랜드 못지않은 평면과 상품성이 기대되는 시대인데, 또 분양가는 민간브랜드보다 매우 낮기를 바라는 '극과 극의 바람'이 혼재하고 있습니다.

어제 브리핑에서 진현환 주택토지실장은 "앞으로 민간이 시행하는 것이 LH가 주로 공급하는 도급 방식보다 훨씬 효과적이고 품질 면에서, 국민 입장에서 좋다고 한다면 LH는 주택 건설사업에서 손을 떼게 될 것"이라고 말했습니다.

분양가 상승 우려에 대한 질문에는 "공공주택 분양가는 절대 오르지 않을 것"이라고 단언했습니다. 국토부는 저리의 주택도시기금 지원과 미분양 매입확약 등의 인센티브를 제시한다는 방침이지만 아직 세부 사항은 정해지지 않았고, 다만 이를 통해 "민간은 자기 사업보다 리스크도 줄고, 그 대신 자체 브랜드로 해야 품질에 대한 (책임도) 좀 생길 것"이라는 기대부터 밝힌 상태입니다. 흠. 뭔가 동상이몽 같습니다만 암튼.

민간건설사 특히 대형건설사들이 진짜 '공공주택 시장의 메기'가 되어줄 지 여부는 시장 상황도 보셔야할 듯 합니다. 원자재가격과 인건비 상승에 고금리 여파까지 겹쳐 주요 건설사들이 소위 돈이 된다는 '알짜 정비사업'에도 몸을 사리는 상황이기 때문입니다. 이에 대형사보다는 기존에도 공공주택 시공을 적지않게 해왔던 중소·중견 건설사들의 참여가 점쳐진다는 예상도 큽니다.

한 건설사 관계자는 "원가를 맞추는 게 어려워 공사가 제대로 안 되고 새로 나오는 입찰에도 들어가지 않는 상황"이라며 "주택 품질을 어느 정도 갖추면서도 싼값에 공급하라는 정부 요구가 있을 텐데, 대형 건설사가 조건에 맞춰 참여하기는 어려울 것"이라고 진단했습니다.

또다른 건설분야 전문가는 "사업성 여부가 가장 큰 관건이겠지만, 민간아파트 브랜드를 공공에 사용하면 브랜드 가치 희석 우려도 나올 수 있다는 부분도 고민될 것"이라며 "만약 대형건설사의 참여가 활성화된다면 그만큼의 품질 향상 등의 이유로 분양가 상승은 피하기 어려울 가능성이 높다"고 내다봤습니다.

정부나 지자체 재정, 혹은 주택도시기금이 투입되는 공공주택 사업에 국민 모두가 혜택을 받을 수 없는 만큼, 적정 규모의 인센티브 책정에 정부의 골머리가 아플 것 같습니다. 과도한 수준이라면 '특혜' 부여 논란이 나올테고, 반대로 너무 적은 수준이라면 민간 참여도가 훅 떨어질테니까요. 그럼 이번 시간은 여기까지로 정리하겠습니다. 이미연기자 enero20@dt.co.kr