금리인하 기대속 ‘리츠’ 투자해볼까… “공실률·차환계획 따져봐야”

대출금리에 영향 크게 받아
통화정책 전환 가능성 호재
국내 상장 상위 리츠 10곳
한달동안 주가 7.1% 상승
배당 수익률 작년 7.8%나
해외 부동산 시장 아직 썰렁
조달 비용 감안 상품 골라야

그래픽 = 전승훈기자

미국 등 주요국이 내년 상반기에 기준금리를 인하할 거라는 기대가 커지면서 리츠(REITs·부동산투자회사) 시장에 온기가 돌고 있다. 리츠는 부동산에 투자해 임대 수익과 시세 차익을 배당하는 상품이라 대출 금리에 영향을 크게 받기 때문에 통화정책 전환 가능성이 호재로 작용했다는 분석이다.

13일 한국거래소에 따르면 국내 상장 리츠 상위 10개의 주가를 추종하는 ‘KRX 리츠 TOP 10’ 지수는 지난달 초부터 이달 11일까지 7.1% 상승했다. 인프라 기업까지 포함한 ‘KRX 리츠 인프라 지수’도 같은 기간 6.4% 올랐다. 종목별로 보면 ESR켄달스퀘어리츠(14.5%)가 가장 크게 올랐고 KB스타리츠(13.2%), 이지스밸류리츠(13.2%), 롯데리츠(11.3%), 이리츠코크렙(10.3%), 신한알파리츠(7.6%), 제이알글로벌리츠(7.2%) 등이 높은 상승률을 나타냈다.

국내 상장 리츠의 주가는 고금리 장기화에 올해 하반기에도 부진을 이어왔지만 11월 들어 상승세로 전환했다. 미국 연방준비제도(Fed)가 9월에 이어 11월에도 기준금리를 동결하면서 금리가 정점에 왔다는 인식이 확산한 영향으로 풀이된다. 5%에 육박했던 미국 국채 10년물 금리가 4%대 초반으로 급락하면서 고금리 장기화 우려도 해소되고 있다. 인플레이션 둔화 기조가 뚜렷해지는 가운데 노동시장 과열도 점차 완화됨에 따라 시장에선 당초 예상보다 빨리 Fed가 금리 인하에 돌입할 거란 관측마저 힘을 받고 있다.

그래픽 = 전승훈기자

리츠는 투자자들의 자금을 모아 오피스, 상가 등 부동산 자산에 투자하고 임대 수익과 시세 차익을 돌려주는 상품이다. 배당수익률이 높고 실물 자산을 보유하고 있어 안정적인 상품으로 꼽힌다. 한국리츠협회에 따르면 지난해 배당수익률이 운용된 리츠의 배당수익률이 5.2%며, 상장 리츠만 놓고 보면 배당수익률은 7.8%로 더 높다. 은행 대출로 부동산 자산을 매입하기 때문에 저금리 시기에 투자 매력도가 높다. 반면 고금리 시기에는 부동산 시장 침체로 자산 가격이 하락하고 이자 비용이 늘어 수익성이 떨어진다.

최근에는 행동주의 펀드의 타깃이 된 점도 주가 상승에 영향을 미쳤다. 코람코자산신탁은 지난달 27일 지분을 보유 중인 국내 상장 리츠 4곳을 상대로 주식 보유 목적을 ‘경영참여’로 변경했다. 아직까지 구체적인 활동 계획을 밝히지는 않았지만, 업계에서는 코람코가 자금력을 동원해 기업 경영에 목소리를 낼 거라는 관측이 나온다. 이런 현상은 해외에서도 나타나고 있다. 행동주의 펀드 엘리엇은 지난 4일(현지시간) 미국 부동산 투자신탁사 크라운캐슬에 광섬유 네트워크 사업 전략 수정과 함께 이사회·CEO 교체 등을 요구하고 나섰다. 경쟁사인 아메리칸타워 등이 해외시장에서 매크로타워에 투자하며 고성장을 이루자 재무 효율화를 촉구한 것이다. 이경자 삼성증권 연구원은 “미국 리츠의 하락기는 약 2년으로 역대 최장 기간 이어졌다는 점에서 반등 강도가 셀 것으로 예상된다”며 “행동주의 펀드의 주주 행동이 늘며 투자 매력도는 상승할 전망”이라고 말했다.

리츠 시장 전반에는 온기가 돌지만 편입 자산의 종류와 공실률, 차환 계획 등을 고려해 상품을 골라야 한다는 게 전문가들의 조언이다. 고금리와 코로나19 여파로 일부 해외 오피스 빌딩은 입주자 찾기에 난항을 겪고 있다. 아직 기준금리가 높은 수준을 유지하고 있는 가운데 저금리 시기에 자금을 끌어온 리츠의 경우 차환 과정에서 조달 비용이 상승할 수도 있다. 한국신용평가에 따르면 국내 상장 리츠의 차입금 중 내년에 만기가 돌아오는 금액 규모는 올해 만기 도래액의 2배가 넘는 4조240억 원으로 추정된다.

김지현 기자 focus@munhwa.com