[르포] ‘최상 입지’ 반포 원베일리 상가, 텅텅 비어있는 1층… “비싼 임대료에 엄두도 못내”

1층 대부분 공실… 백화점이 주변 상권 흡수
“단지 내 상가, 경쟁력 잃어…한동안 회복 어려워”

“1층은 임대료가 상가치고는 비싼 편이에요. 그래서 지하 1층보다 오히려 공실이 더 많아요. 문의는 가끔 오는데 가격 듣고 다들 부담된다는 반응입니다.” (서울 서초구 반포동 A공인중개사무소 관계자)

지난 11일 찾은 래미안 원베일리 상가. 1층은 편의점과 부동산중개사무소, 몇몇 프랜차이즈 상점 외에 텅텅 빈 모습이었다. 지하 1층은 샐러드 가게, 식당 등이 일부 입점해 있었지만 입구에서 먼 곳은 ‘임대 문의’라고 적힌 종이만 덩그러니 붙어 있었다.

반포 래미안 원베일리 1층. /방재혁 기자

앞서 반포 래미안 원베일리 단지 내 상가는 지난 4월 공개 입찰을 진행했다. 당시 분양가는 층별로 ▲지하1층(56개 호실) 평당 2800만~4500만원 ▲1층(57개 호실) 7800만~1억1000만원 ▲2층(15개 호실) 5200만원 ▲4층(3개 호실) 4500만~4800만원 등이었다. 4월 첫 입찰 당시 계약률은 60%에 그쳤다. 그나마 10월 보류지 입찰을 진행해 6개 호실이 추가 낙찰됐다.

현재 1층은 57개 호실 가운데 19개가 공실이다. 33%가 주인을 찾지 못한 셈이다. 지하 1층은 56개 호실 중 5개 호실이 공실로, 9% 채워지지 못한 상태다. 다만 2층과 4층은 지난 4월 청약 첫날 분양이 모두 마무리됐다.

업계에서는 입지가 좋은 곳임에도 불구하고 공실이 많은 이유는 ‘높은 분양가’ 때문이라고 보고 있다. 이곳은 9호선 신반포역 바로 뒤쪽에 위치해 계성초와 신반포중학교를 품고 있는 위치에 있다. 바로 옆에는 한강변 랜드마크로 유명한 아크로리버파크아파트가 있다.

분양가는 3.3㎡(1평)당 최대 1억1000만원으로 1억원을 넘긴 상태다. 평당 1억원 이상 분양가는 주상복합이 아닌 단지 내 상가에서는 찾아보기 어려운 금액이다. 인근 또 다른 공인중개사무소 관계자는 “상가 1층이 분양가와 임대료가 비싸다. 비슷한 분양가라면 1층은 평수가 절반 정도”라고 설명했다.

실제로 지하1층 전용면적 15.6평형은 분양가가 약 13억8000만원이었다. 전용면적 7.6평형은 분양가 약 15억9000만원에 달했다. 상가 내 가장 비싼 곳은 1층 142호로 분양가가 48억원에 달했다. 이곳은 첫 입찰 당시 낙찰받지 못했다가, 한 프랜차이즈 업체가 곧 입점하기로 했다. 분양가가 가장 저렴한 곳은 지하1층 147호로 최고 경쟁률(66대 1)을 기록했다.

반포 래미안 원베일리 지하1층. /방재혁 기자

비싼 분양가 외에 인근 백화점이 주변 상권 수요를 흡수하고 있는 것도 높은 공실률의 원인이 되고 있다. 또 신세계 강남점에서 이어지는 반포 지하상가도 원베일리 단지 상가까지 발걸음이 이어지지 않게 하는 요인 중 하나다.

전문가들은 원베일리 상가뿐만 아니라 강남권 내 단지 상가들이 고분양가로 인한 공실 사태를 겪고 있다고 진단했다. 조합 아파트의 경우, 상가 분양 대금을 높게 책정해 해당 비용으로 분담금을 줄이는 형태라 분양가가 비쌀 수밖에 없는 구조다. 입주 5년 차가 넘은 서울 송파구 헬리오시티(2018년 12월 입주) 상가 역시, 높은 임대료로 잠실역 등 인근 상권과의 경쟁에서 밀리면서 10%에 달하는 공실률을 기록하고 있다.

서진형 경인여대 MD비즈니스학과 교수는 “아파트 수요자들이 예전보다 아파트 상가 대신 외부 상권을 이용하는 경우가 많아 특수 상권을 제외하고는 수요를 이끌어내는 데 한계가 있다”고 했다.

고준석 제이에듀 투자자문 대표는 “앞으로 강남 아파트 단지 내 상가가 계속 힘들 것으로 보인다. 주변 백화점, 마트 등이 상권 수요를 흡수하고, 이커머스 시장이 발전하면서 경쟁력을 잃었다”며 “향후 몇 년간은 이런 현상이 계속돼 단지 내 상가 수요가 회복되기는 어려울 것”이라고 했다.

반포 래미안 원베일리 1층. /방재혁 기자

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