강남 ‘노른자 땅’도 파산 직전…지방 부동산은 이미 초토화

사업성 떨어지는 곳부터 털어야
수요보다 공급 부족지역 살려야

아파트 건설현장. 본 기사와 직접적인 관련없음. [사진 출처 = 연합뉴스]

시공능력평가 상위 20위권에 속한 A건설사는 올해 3분기 기준 PF 대출잔액이 전년보다 5000억원 증가한 4조4099억원으로 집계됐다. 고금리 여파로 이자비용 지급 규모만 전년 대비 2배 가까이 늘었다. PF 보증을 약정한 규모도 2조5000억원 가량으로 상당히 높은 수준이다. 토지와 주택이 미분양돼 대출상환금이 부족할 경우 미분양분을 매입하는 약정까지 줄줄이 체결돼 있다.

이 업체는 결국 알짜 자회사 지분을 담보로 잡거나 보유한 부동산을 매각해 자금을 조달하고 있다. 나아가 기존 PF사업장을 정리하려는 움직임까지 보인다. A 건설사는 현재 수도권 개발사업의 시행 지분을 다른 대형 건설업체에게 매각하기 위해 노력 중이다.

금융당국이 부동산 PF ‘옥석가리기’에 들어간 이유는 최근 분위기가 심상치 않다고 결론내렸기 때문이다. 개발업계에서는 강원도 춘천 레고랜드 사태로 자금 시장이 얼어붙었던 1년 전보다 더 좋지 않다는 의견도 나온다. 금리 인하 시점이 계속 늦춰지고 부동산 업황 부진이 지속되고 있어 ‘확실한 충격’은 아직 없지만 더 불안하다는 지적이다. 심지어 2024년 봄에 부실 PF가 대거 터질 거라는 비관론까지 횡행한다.

최고급 주거시설로 개발을 추진 중인 청담동 프리마호텔이 철거를 앞두고 가림막으로 완전히 가려져 있다. [김호영 기자]

실제로 서울 ‘노른자 땅’에서도 브리지론 만기 연장이 어려워질 정도로 상황은 악화되는 모양새다. 서울 강남구 청담동 프리마호텔 터에 지어질 신축 고급주거 ‘르피에드청담’의 브리지론은 기한이익상실 고비를 겨우 넘겼다.

디벨로퍼 업계에서도 내년이면 수없는 시행사가 도산할 것이라는 전망이 나온다. 2019~2021년 부동산 호황 때 토지를 비싼 가격에 사들인 업체들의 한계점이 오고 있다는 것이다. 현재 개발업계에서는 B업체, C업체 등이 금융기관에 자금을 융통하러 다닌다는 ‘살생부’ 소문까지 돌고 있다.

물류센터를 비롯한 비주거 부동산 개발시장은 이미 초토화된 듯한 모습이다. 수요보다 공급이 월등히 많이 이루어지면서 부실 사업장이 계속 나타나고 있다는 분석이다. 개발업계에 따르면 지난해 100만평(330만㎡)가량 공급된 신규 물류센터는 올해 150만평(500만㎡) 규모였고, 내년엔 180만평(600만㎡)으로 더 늘어날 전망이다. 지난 10년간 평균 공급 규모 60만평(200만㎡)보다 월등히 많다.

특히 수도권에는 현재까지 4500평(1만5000㎡) 이상 대형 물류센터가 530곳이 운영 중인데 그 가운데 200여 곳이 최근 3년간 공급된 물량이다.

아파트시장에서도 악성 미분양(준공후 미분양)의 80.7%가 지방에 속한다.

한국신용평가는 자사가 신용등급을 보유한 건설사 15곳의 PF 보증규모가 올 3분기 기준 28조원에 달한다고 밝혔다. 올해 2분기보다 3000억원 늘어난 수치다. 부동산 침체가 이어지면서 지방을 중심으로 분양 성적이 부진한 게 영향을 미쳤다. 한국신용평가 측은 “브릿지론의 본PF 전환이나 착공이 늦어지면서 기존 우발채무가 해소되지 못하는 한편 시공사가 추가 신용보강을 제공하는 사례도 발생하고 있다”며 “차환과정에서 누적된 금융 비융을 충당하기 위해 차입규모가 늘어나는 점도 PF 보증 확대의 원인”이라고 지적했다.

이같은 상황에서 미분양으로 사업 진행 속도가 더디거나 만기 연장만 이어지는 사업장부터 어느 정도 구조조정이 불가피하다고 전문가들은 지적한다. 한 시행사 대표는 “좀비 사업장은 정리하고 정상 사업장은 사업이 진행될 수 있도록 금융 시스템이 작동돼야한다”며 “우선 수요 대비 공급이 부족한 지역과 부동산 유형, 현재 상태에서 수익성이 나오는 사업장을 냉정하게 따져야 한다”고 밝혔다. 건설업계 관계자는 ”정부가 부동산 PF 부실을 막기 위한 대책을 내놓고 있지만, 정작 금융기관이나 시행사는 불안해하는 모습이 역력하다“며 ”구조조정 등을 통해 시장을 움직이게 만들 실질적인 대책이 필요하다“고 강조했다.