[김경래의 마을·땅·집] 대지 아닌 농지·산지에 집 지을 땐 ‘개발행위허가’ 중요

[김경래의 마을·땅·집] (6) 관리지역과 개발행위허가
용도지역·도로 조건 잘 살펴야
‘관리지역’에 주택지 개발 가능

“건축허가 나나요?” 토지주에게 자주 받는 질문 중 하나다. 자신이 소유한 땅에 집을 지으려 할 때 가장 먼저 ‘건축허가를 받을 수 있을지’ 고민된다. 하지만 시골에서 건축허가를 받고 짓는 집은 거의 없다. 대부분 건축신고를 하고 짓는다. 농촌지역에서 집을 지을 때 200㎡(60평) 미만 면적은 건축신고 대상이다. 요즘 신축 주택 대부분이 200㎡를 넘지 않기 때문에 건축허가가 아닌 신고가 필요하다.

건축허가든 신고든 토지의 지목이 대지라야 가능하다. 지목이 대지가 아닌 땅, 농지(지목이 전답·과수원)나 산지(지목이 임야) 등에 집을 지으려면 전용허가와 개발행위허가 절차를 거쳐야 한다. 전용허가는 농지나 산지를 다른 용도(주택지)로 변경해 사용할 때 필요하다. 개발행위허가는 절토나 복토를 하고 거기에 콘크리트 기초작업을 해 건축물을 축조하기 위해 필요하다. 대지가 아닌 농지나 산지에 집을 지으려면 전용허가도 필요하지만 개발행위허가를 받는 게 더 중요하다. 그래서 “건축허가 나느냐”는 질문을 받으면 “개발행위허가를 받을 수 있느냐고 물어야 옳다”고 답한다. 자신의 땅에 집을 지을 수 있느냐 없느냐는 개발행위허가를 받을 수 있느냐 없느냐에 달려 있다.

‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에서 정한 주택지로 개발행위허가를 받을 때 중요한 기준은 용도지역과 도로 조건이다. 다른 법에 있는 규제사항들을 따져봐야 하지만 용도지역과 도로 조건 파악만으로도 본인 토지에 개발행위허가를 받아 집을 지을 수 있는지 우선 판단할 수 있다.

법에서 우리나라 토지는 도시지역·농림지역·자연환경보전지역·관리지역 등 모두 4종류로 나눴다. 토지이용계획확인서를 보면 용도지역을 확인할 수 있다. ‘도시지역’은 이미 도시로 개발돼 있거나 앞으로 도시를 만들 계획이 있는 지역이다. 주거지역·상업지역·공업지역·근린공원 같은 녹지지역 등이 여기에 속한다. ‘농지법’에서 정한 농업진흥지역이나 ‘산지관리법’의 보전산지같이 농업 생산성을 높일 수 있는 우량한 농지 또는 공익용·임업용으로 사용할 산지는 ‘농림지역’이다. ‘자연환경보전지역’은 자연환경·수자원·해안·생태계·상수원 및 문화재 보전과 수산 자원의 보호·육성 등을 위해 필요한 지역이다. 국립공원이나 해안가·강변·문화재보호구역 주변 등 경관이 수려한 곳이나 보존이 필요한 곳들이다. 도시도 아니고, 농사짓고 나무를 심어봐야 생산성은 떨어지며, 자연경관을 보존할 가치도 없는 토지는 ‘관리지역’으로 분류한다. 법에서는 “도시지역의 인구와 산업을 수용하기 위해 도시지역에 준하여 체계적으로 관리하거나 농림업의 진흥, 자연환경 또는 산림의 보전을 위하여 농림지역·자연환경보전지역에 준하여 관리가 필요한 지역”으로 정의한다. 농촌지역에서 주택지로 개발행위허가를 받을 수 있는 곳이 바로 관리지역이다. 이때 반드시 진입로를 확보하고 있어야 한다.

관리지역은 다시 보전관리지역·생산관리지역·계획관리지역 등 세종류로 나눈다. 생산관리지역은 농림지역, 보전관리지역은 자연환경보전관리지역으로 만들려는 토지고, 계획관리지역은 도시지역으로 개발하려는 토지다.

어떤 관리지역이든 주택지로 개발행위허가를 받는 게 가능하지만 건폐율과 용적률에 차이가 난다. 계획관리지역은 건폐율 40%, 용적률 100% 미만, 생산관리나 보전관리지역은 건폐율 20%, 용적률 80%까지다. 숙박시설이나 음식점 등의 영업 허가가 필요한 건물을 지으려면 계획관리지역이어야 가능하다. 물론 다른 규제사항이 없을 때 얘기다.

김경래 OK시골 대표