‘민간 위탁’ 공공주택…LH 힘 뺀다지만 공공성 훼손 우려

혁신·혁파, 취지는 좋지만… 국토교통부 관계자들이 12일 정부서울청사에서 한국토지주택공사(LH) 혁신 및 건설 카르텔 혁파 방안을 설명하고 있다. 권도현 기자

품질 저하 논란 등 해소 대안
‘전관’ 카르텔 구조도 개선

분양가 상승 부채질 가능성
“시행 이익 민간에 주는 셈”
공공택지로 ‘특혜’ 우려도

정부가 12일 발표한 ‘한국토지주택공사(LH) 혁신안’에서 가장 눈에 띄는 부분은 민간 건설사에 ‘공공주택 시행사’ 역할을 허용해준 것이다. 지금은 LH가 시행을 맡고, 민간 건설사는 시공을 맡는 형식으로 참여한다. 전문가들 사이에서는 ‘LH와 민간의 경쟁을 유도할 필요가 있다’는 입장과 ‘공공주택 사업의 공공성을 훼손하는 조치’라는 입장이 엇갈리고 있다.

진현환 국토교통부 주택도시실장은 이날 정부서울청사에서 열린 브리핑에서 “이번 혁신안은 권한과 이권이 집중된 LH의 힘을 빼는 데 초점을 맞췄다”고 설명했다.

국토부에 따르면 현재 LH는 공공택지의 85%, 공공주택의 72%를 공급하는 단일 최대 사업시행자다. 지난해 기준 발주 규모가 연간 10조원에 육박한다. 정부는 LH에 공공주택 공급 물량이 과도하게 집중되는 과정에서 ‘전관 업체’ 수주가 늘어났고, 이것이 카르텔 구조를 만든다고 봤다.

반면 민간의 신기술·신공법을 도입할 유인은 부족했다. LH는 공공부문에 따른 각종 제약에 걸려 시장 상황과 기술 변화에 민간만큼 민첩하게 대응하기 어려웠다는 것이다. 정해진 사업비를 맞추고 공기를 단축하는 건설 방식 위주로 주택을 짓다보니 관리 소홀과 품질 저하에서 자유롭지 못했다.

예컨대 지난 4월 인천 검단 지하주차장 사고 이후 진행된 무량판 구조 지하주차장 전수조사에서 LH 단지는 121개 중 22곳에서 철근 누락이 발견됐다. 반면 민간 427개 단지에선 철근 누락이 한 건도 없었다. 민간에서는 공장에서 기제작된 전단보강근을 사용한 반면, LH 공사에서는 현장 작업자가 철근을 구부려 제작하는 재래식 방식을 유지한 것이 원인으로 꼽힌다.

이 같은 문제를 해결하기 위해 정부는 공공뿐 아니라 민간 건설사에도 자체 브랜드를 내걸고 공공주택을 직접 공급할 수 있는 길을 열어주겠다는 것이다. 건설업계는 정부 대책에 대체로 긍정적인 반응을 보였다. 지금도 LH 민간참여사업을 수행하고 있는 건설사는 시행과 시공을 동시에 하면 수익성이 높아진다는 점에서, 단독시행사업에도 참여할 가능성이 크다. 원자재값 상승 등으로 건설시장이 얼어붙은 데다 민간 아파트를 공급할 택지가 제한적인 상황인 만큼 포트폴리오 다변화를 노리는 중견·대형 건설사도 공공주택 사업에 진입할 수 있다.

A중견건설사 관계자는 “공공택지는 민간택지보다 입지는 떨어지지만 안정적이고 확실한 사업 진행이 가능하다는 점에서 장점이 많다”며 “기존에 없던 시장이 열렸다는 점에서 건설사에는 호재”라고 말했다.

다만 공공택지 분양은 분양가 상한제 적용 대상인 데다, 정부가 정한 주택 공급기준도 따라야 한다. 정부는 공공주택사업자로 지정된 민간 건설사에 주택도시기금을 통한 저리 융자나 미분양 매입 확약 등 인센티브를 제공해 분양가 상승을 최대한 제한하겠다고 밝혔다. B대형건설사 관계자는 “민간이 들어오면 LH가 짓는 것보다는 분양가가 올라갈 수밖에 없다”며 “LH가 건설사에 얼마만큼의 자율성을 주느냐가 사업 진입 여부를 결정할 것”이라고 말했다.

정부 대책에 전문가들과 시민단체 입장은 엇갈렸다. LH 자문위원 경험이 있는 C대학 건축학과 교수는 “LH와 민간의 경쟁을 유도하는 큰 방향성에는 동의한다”고 말했다. D대학 부동산학과 교수는 “지금은 LH가 공공택지를 개발하고 공공주택을 분양해 얻은 시행 이익을 주거복지에 쓰는 구조”라며 “이러한 시행 이익을 민간 건설사에 주겠다는 것은 LH 혁신의 본질이 아니다”라고 지적했다.

심윤지·윤지원 기자 sharpsim@kyunghyang.com