[법률플러스] 공인중개사가 부담하는 주의의무의 내용과 범위

박승득 변호사 법무법인 마당

부동산중개업자와 중개의뢰인의 법률관계는 민법상의 위임관계와 유사하므로 중개의뢰를 받은 중개업자는 선량한 관리자의 주의로 중개대상물의 권리관계 등을 조사•확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있다.

공인중개사법 제25조 제1항, 제2항, 같은 법 시행령 제21조, 같은 법 시행규칙 제16조에 의해, 중개업자는 다가구주택의 일부에 대한 임대차계약을 중개할 경우 임차의뢰인이 임대차계약이 종료된 후에 임대차보증금을 제대로 반환받을 수 있는지 판단하는 데 필요한 다가구주택의 권리관계 등에 관한 자료를 성실하고 정확하게 제공하여야 할 의무를 부담한다.

따라서 중개업자는 임차의뢰인에게 부동산등기부상에 표시된 중개대상물의 권리관계 등을 확인•설명하는 것에 그쳐서는 아니 되고, 임대의뢰인에게 그 다가구주택 내에 이미 거주해서 살고 있는 다른 임차인의 임대차계약내역 중 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료를 요구하여 이를 확인한 다음 임차의뢰인에게 설명하고 그 자료를 제시해야 한다. 또한 공인중개사법 시행규칙 서식에 따른 중개대상물 확인•설명서 중 중개목적물에 대한 ‘실제 권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리 사항’란에는 그 내용을 기재하여 교부해야야 할 의무가 있고, 만일 임대의뢰인이 다른 세입자의 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료요구에 불응한 경우에는 그 내용을 위 중개대상물 확인•설명서에 기재해야 할 의무가 있다. 그러므로 중개업자가 고의나 과실로 이러한 의무를 위반해 임차의뢰인에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 공인중개사법 제30조에 의하여 이를 배상할 책임이 있다.

그런데, 공인중개사(이 사건의 피고)가 다가구주택에 관한 임대차계약을 중개하면서 그 주택에 거주하던 다른 임차인의 임대차보증금 액수, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 사항을 구체적으로 확인해 임차의뢰인(이 사건의 원고)에게 설명하거나 근거자료를 제시하지 않고 중개대상물 확인•설명서에 임대인이 구두로 알려준 총액만을 선순위 임대차보증금액으로 기재한 사안에서, 원심은 공인중개사가 중개대상물 확인•설명의무를 부실하게 한 것이 아니라고 보아, 중개업자로서의 의무위반이나 그와 상당인과관계 있는 임차의뢰인의 손해를 인정할 수 없다고 판단했다.

그러나, 대법원의 생각은 달랐다. 즉, 대법원은 공인중개사가 다가구주택의 중개업자로서 준수하여야 할 선량한 관리자의 주의의무를 다하지 않았고, 임차의뢰인인 원고가 이러한 사정을 알았다면 해당 주택을 임차하지 않았거나 적어도 같은 조건으로는 계약을 체결하지 않았을 여지가 크다고 보아, 원심판결을 파기환송 하였다(대법원 2023년 11월 30일 선고 2023다259743 판결).

최근 다수의 세입자들이 보증금 사기로 어려움을 겪고 있어 권리구제가 절실한 상황이다. 위 대법원 판결은 공인중개사가 부담하는 주의의무를 엄격하게 해석하여 권리구제의 폭을 넓혔다는 점에서 중요한 의미가 있다.

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