건설사 새 사업 기회 열렸지만 공공주택 수익성 불투명 [LH, 민간과 경쟁 체제로]

LH 혁신안 기대반 우려반.. 민간 공급시장 숨통 트일듯
공공주택 분양가 오를수도.. 건설업계 "사업성 보장돼야"

김오진 국토교통부 1차관(왼쪽 네번째)이 12일 정부서울청사에서 LH 혁신 및 건설 카르텔 혁파방안 브리핑을 하고 있다. 연합뉴스

정부의 한국토지주택공사(LH) 혁신안은 LH에 집중된 과도한 권한과 전관 카르텔을 없애고, 감리체계를 개선하는 등 '부실 3종 세트'를 해소하는 게 핵심이다. 이는 건설현장의 안전 강화로 이어질 것으로 보인다. 다만 경쟁체제 도입 후 민간건설사에 과도한 인센티브를 줄 경우 특혜 시비가 일고, 반대로 사업성이 낮으면 참여율이 떨어질 수 있어 '양날의 칼'이다. 또 부실 점검 강화에 따른 인건비 인상 등으로 분양가 상승을 촉발할 수 있다는 우려도 제기된다. 아울러 단순한 권한 이관·전관 배제보다 전관 재취업의 명확한 가이드라인을 제시해야 한다고 전문가들은 제언했다.

■LH,시장경쟁 체제 진입

12일 발표된 LH 혁신안은 공공주택 사업에 민간건설사 단독으로 시행할 수 있는 길을 터줘 공공과 민간의 경쟁체제를 예고하고 있다. 공공주택 독점공급자였던 LH는 시장경쟁 체제에 진입하게 되는 셈이다. LH 자체 혁신이 이뤄지지 않을 경우 향후 공공주택 사업은 민간 중심의 공급구조로 전환될 수 있다는 관측도 나온다.

국토부는 침체된 부동산 시장 여건에서 민간 건설업계가 안정적 사업물량을 확보할 수 있는 발판이 될 수 있다고 기대했다. 또한 국토부는 민간건설사가 공공주택사업자로 지정될 경우 주택기금 지원, 미분양 매입 확약 등 인센티브 제공도 약속했다. 더 잘 짓는 시행자가 더 많은 공공주택을 공급할 수 있도록 공급계획에 반영한다는 복안이다.

김오진 국토부1차관은 이날 정부서울청사에서 열린 브리핑에서 "독점적 지위에 있던 LH가 품질과 가격 경쟁에서 국민의 선택을 받지 못할 경우 시장에서 자연스럽게 도태되도록 할 것"이라며 "끊임없는 자체 혁신을 이끌어 내겠다"고 말했다.

■수익성 확보가 관건

전문가들은 LH와 민간건설사 경쟁체제 도입의 성패는 수익성 확보에 달렸다고 봤다. 건설업계 역시 충분한 사업성이 뒷받침돼야 공공주택사업 시행에 참여할 수 있다고 입을 모았다.

대형건설사 관계자는 "공공주택은 국민의 주거복지를 담당하는 분야다. 사업성을 따지는 민간에 개방할 경우 분양가 상승 및 과도한 경쟁 등 부작용이 예상된다"며 "만약 이를 해결하기 위해 분양가를 제한하거나 기타 규제를 통해 소유권에 제한을 둘 경우 민간 참여가 저조할 수 있다"고 말했다. 또 다른 건설사 관계자는 "최근 민간 공급시장이 위축된 만큼 경쟁체제 도입으로 민간 공급시장의 숨통이 트일 수 있을 것"이라고 예상했다.

민간건설사 인센티브에 대한 적정수준 도출도 과제로 꼽혔다. 과도한 인센티브를 줄 경우 특혜 시비가 일고, 사업성 낮으면 흥행 불발로 이어질 수 있어서다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 "민간건설사는 자체 사업을 통해 수익을 내는 것이 존속 이유인 만큼 공공주택 공급을 통한 수익률이 참여의 관건이 될 것"이라며 "경쟁 체제를 위해서는 민간건설사에 적절한 당근책이 있어야 하는데 과도한 혜택은 논란이 될 수 있다"고 지적했다.

LH 전관 배제의 명확한 가이드라인 필요성도 제기됐다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "카르텔 저지를 위해 전관의 영향력을 규제하는 것이 맞지만, 단순히 퇴직자를 인력으로 활용하면 안 된다는 식의 접근은 맞지 않는다"며 "능력 있는 전관의 경험을 살려 재취업하는 길과 동시에 명확한 가이드라인도 제시해야 한다"고 조언했다.

한편 현재 LH는 공공주택 공급량의 72%를 차지하며 공공부문 공급을 사실상 독점하고 있다. 발주 규모도 연간 10조원 규모로 공공주택 시행자 중 최대다.