‘LH 독점’ 공공주택, 민간 건설사와 경쟁 구도로 재편… 권한 ‘대폭 축소’

입주자 만족도 평가해 더 잘 짓는 곳이 공공주택 짓도록
LH 민간과 경쟁해 ‘품질 향상’ 않으면 일감 다 잃는다
LH 핵심 권한인 ‘설계·시공·감리업체’ 선정 권한 모두 뺏겨
감리제도 재설계… 국가인증 감리자 선정한다

LH가 독점한 공공주택 사업을 민간 건설사와 ‘경쟁 시스템’으로 재편한다. LH가 쥐고 있던 설계·시공·감리업체 선정 권한을 전문기관으로 옮기면서 LH 권한은 대폭 축소한다.

국토교통부는 인천 검단신도시 한국토지주택공사(LH) 아파트 주차장 붕괴 사고의 후속대책으로 ‘LH 혁신 방안’과 ‘건설 카르텔 혁파 방안’을 12일 발표했다.

이번 대책은 지난 8월 윤석열 대통령의 지시에 따른 것이다. 정부는 철근누락과 같은 후진국형 사고를 막기 위해 LH에 집중된 과도한 권한을 제거하고, 건설산업 전반에 고착화된 카르텔을 혁파할 수 있는 방안을 담았다.

김오진 국토교통부 1차관이 12일 오전 정부서울청사에서 LH 혁신 및 건설 카르텔 혁파방안 브리핑을 하고 있다. /연합뉴스

◇ 민간과 경쟁해 품질 높여라… LH 혁신 방안 발표

정부는 LH 중심의 공공주택 공급구조를 LH와 민간의 경쟁시스템으로 재편한다. 현재는 LH 단독 시행 또는 LH와 민간 건설사가 공동 시행하는 형태다. 앞으로는 ‘민간 건설사 단독 시행’ 유형을 추가해 LH 영향력 배제하고, 건설사 자체 브랜드로 공급할 수 있도록 한다.

정부는 공공뿐 아니라 민간 건설사도 공공주택을 직접 시행할 수 있게 한 뒤, 입주자 만족도 등 평가 결과를 비교해 더 잘 짓는 시행자가 더 많은 공공주택을 공급할 수 있도록 향후 공급계획에 반영할 계획이다.

이에 따라 사실상 독점 공급자였던 LH는 민간사업자와 경쟁하면서 품질 향상, 안전 확보 등에 대한 시장 요구에 노출될 수밖에 없다고 국토부는 설명했다. LH가 자체 혁신을 하지 않는 경우 민간 중심의 공급구조로 전환될 수 있다고 봤다. 민간 건설업계도 침체한 부동산 시장에서 보다 안정적인 사업 물량을 확보할 수 있을 것으로 보인다.

LH 권한은 대폭 축소하고, 입찰할 때 전관의 영향력은 원천 차단할 방침이다. LH가 주택건설 과정에서 독점하는 이권의 핵심인 설계·시공·감리업체의 선정 권한은 전문기관으로 이관한다. 설계·시공은 조달청, 감리는 국토안전관리원으로 권한이 넘어간다.

2급 이상 고위전관이 취업한 업체는 LH 사업에 입찰하는 것을 원천적으로 제한한다. LH 퇴직자의 재취업 심사는 대폭 강화할 계획이다. 앞으로 퇴직자 재취업 심사는 2급 이상 퇴직자에서 3급 이상 퇴직자까지 확대한다. 대상업체도 200여개에서 4400여개로 대폭 늘린다.

LH 공공주택에 대한 안전․품질 검증을 강화한다. LH가 설계하는 모든 아파트는 착공 전 구조설계를 외부 전문가가 검증하고, 구조도면 등 안전과 직결되는 항목은 대국민 검증을 받을 수 있도록 공개할 예정이다. LH 현장에서 철근배근 누락 등 주요 안전항목을 위반한 업체는 일정기간 LH 사업에 대해 수주를 제한하는 ‘원스트라이크 아웃제’도 도입한다.

인천 검단신도시 아파트 지하주차장 붕괴 사고와 관련해 시공사인 GS 건설이 사고가 난 아파트 단지 전체에 대한 전면 재시공 계획을 밝혔다. 지난 7월 6일 GS건설의 검단신도시 아파트 건설현장. 지난 4월 사고가 발생한 구역(가운데)이 가려져 있다. /연합뉴스

◇ LH 권력 나눠 ‘건설 카르텔 혁파’ 나선다

국토부는 감리가 독립된 위치에서 제대로 감독할 수 있도록 감리제도를 재설계했다. 감리가 건축주와 건설사에 예속되지 않도록 건축주 대신 허가권자인 지방자치단체가 감리를 선정하는 건축물을 확대한다. 선정 방식도 단순 명부 방식에서 적격 심사를 통한 객관적 방식으로 개선한다.

실력과 전문성이 우수한 감리를 ‘국가인증 감리자’로 선정한다. 국가인증 감리자는 전문 분야 경력과 무사고 이력 등을 보유한 감리원을 대상으로 시험 등을 거쳐 선발할 계획이다. 국가인증 감리자를 고층·대형 공사 등의 책임감리로 우대하고, 감리 업무만 전담하는 전문법인을 도입하는 등 감리의 전문성을 강화할 방침이다.

명확한 설계 책임을 부여하고, 검증 체계 강화로 부실 설계를 방지하겠다는 목표다. 설계 업무는 건축사가 총괄하되, 현재 건축사가 작성하고 있는 구조도면은 구조 분야에 전문성이 있는 구조기술사 등 전문가가 작성하도록 작성 주체와 책임을 명확히 나눈다. 공공공사에 적용 중인 건설사의 설계검토 의무는 민간 공사까지 확대한다.

건설 현장에 대한 감독체계도 강화한다. 철근 배근, 콘크리트 타설 등 주요 공정은 국토안전원이 현장을 점검한 뒤 후속 공정을 진행하도록 한다. 불량골재 유통 차단을 위해 채취원부터 현장 납품까지 골재 이력 관리 시스템을 구축한다.

‘안전과 품질’을 중심으로 건설산업 시스템을 개편한다. 적정 공사 기간 내에서 제대로 일할 수 있도록 공동주택 적정 공기 산정 가이드라인을 마련한다. 불법을 저지른 건설사에는 최대 5배의 징벌적 손해배상을 부과한다.

분양가상한제가 적용되는 공공주택 사업에는 적정 감리비가 지원되도록 대가 기준을 높인다. 현재 분양가상한제가 적용되는 공공주택은 공공주택 감리비 기준보다 적은 민간 공사 기준 감리비를 편성하고 있는데, 앞으로는 부족한 감리비를 건축가산비에 반영할 수 있도록 한다.

국토부는 이번 대책 중 법률 개정이 필요한 과제는 개정안을 발의하고, 하위법령 또는 LH 내규 개정이 필요한 과제는 내년 상반기까지 개정을 마칠 계획이다.

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